Кооператив как выход из жилищного кризиса

25-02-2019

Европейские партнеры готовы помочь Украине возродить систему кооперативного жилищного строительства.

 

Сам себе инвестор, сам себе застройщик
Жилищно-кооперативное строительство в том или ином виде распространено во всем мире. Когда-то бытовало оно и в бывшем СССР, где коммерческого рынка жилья практически не существовало, а очереди на бесплатную квартиру люди ожидали десятилетиями. Вот почему объединиться в кооператив и самостоятельно возвести свою жилплощадь было единственным выходом для тех, кто хотел приобрести недвижимость. Увы, в Украине в последние годы кооперативное строительство практически сошло на нет, более того, сама его идея несколько подмочила свой имидж из-за криминальных схем, реализуемых для захвата земель и строительства сверхдорогого элитного жилья и ухода при этом от большинства налогов. Но, как говорится, здесь главное не выплеснуть с водой ребенка: искоренить преступность, но не потерять при этом настоящие жилищно-строительные кооперативы как возможность удешевления жилья для граждан.
В чем же главная идея таких ЖСК? Во-первых, в них объединяются люди приблизительно одного уровня доходов. Условно говоря, бедные строят жилье под свои возможности, богатые — под свои, средний класс также находит себе приемлемые проекты и условия. В результате создаются дома точно под заказ своих будущих жильцов. Вторая идея — изначальное совместное управление проектом, то есть каждый член кооператива имеет право контролировать расходы, требовать отчетности и т. п. Третье — член кооператива может вносить свою долю деньгами, работой или материалами. Таким образом, получается, что значительная часть строительства ведется «для себя», то есть на совесть.
По данным Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, сегодня более 600 тыс. украинских семей стоят на квартирном учете, еще почти 2 млн. вынужденных переселенцев из оккупированных Крыма и Донбасса нуждаются в жилье. Сложно даже подсчитать, сколько украинских семей не стоят в очередях на квартиру, но остро нуждаются в улучшении жилищных условий, десятилетиями ютясь несколькими поколениями в одно- или двухкомнатных квартирах. 
В то же время кооперативное жилищное строительство является успешным решением квартирного вопроса в целом ряде европейских стран. В Германии, например, этот вид строительства стал ключевым. Сейчас в этой стране насчитывается более двух миллионов жилищно-строительных кооперативов. Там это называется «арендными кооперативами» и является чем-то средним между правом собственности и наймом жилья. Чтобы стать членами кооператива, немцы покупают специальные акции. При выходе из кооператива его члену выплачивается первичная потраченная сумма. А пока член кооператива выполняет условия проживания — он обеспечен постоянной арендой жилья за умеренные деньги. При этом некоторые кооперативы еще и предоставляют дополнительные услуги (обеспечивают работу детских садов, клубов по интересам, помощь пожилым людям и т. д.). Имеют кооперативы и так называемых членов-нерезидентов, которые вкладывают в это дело деньги, но не живут в самом кооперативе. Они получают до 4% дивидендов на свои акции, но не имеют права голоса в кооперативе. Некоторые же немецкие кооперативы пошли еще дальше — они имеют собственные сберегательные учреждения, куда их члены могут вносить собственные накопления для средних и долгосрочных инвестиций, ставка по которым немного выше банковской. Эта схема позволяет обеспечить капитал для строительства, модернизации или содержания жилья. Показательно, что закон, по которому живут немецкие кооперативы, был принят в Германии еще в 1889 году, а в 2006 году он был значительно реформирован.
Кооперативное строительство развито в Польше и США, Эстонии и Швеции, Австрии и Норвегии, во многих других успешных державах. У разных стран роль государства в жизни кооператива различна. Есть такие, где держава минимально вмешивается в процессы строительства и управления недвижимостью; есть те, где регулирование происходит при помощи тонких налоговых механизмов; а есть примеры, когда государство и кредиты выделяет, и часть квартир может выкупить, и активно следит за ходом дел в кооперативе. 
Зачем кооперативы Украине? По подсчетам специалистов, при работе строителей по кооперативному принципу себестоимость жилья может снизиться примерно на 20%. С другой стороны, участники кооператива могут выступать в роли инвесторов строительства, тогда цена жилья будет еще дешевле, ведь из нее выпадет стоимость привлечения финансов. Но для того, чтобы жилищное кооперативное строительство получило в нашей стране вторую жизнь, необходимы изменения в законодательстве Украины, например, надо обновить Жилищный кодекс и закон «О кооперации», а еще — учредить несколько программ долгосрочного ипотечного кредитования. 

«Клуб» соседей по дому
Европейские партнеры готовы поделиться соответствующим опытом, чтобы нашей стране не пришлось «изобретать велосипед», внедряя механизмы, позволяющие сделать жилье для людей более доступным. В конце минувшего года в Киеве прошел международный симпозиум «Жилищные кооперативы как модель для создания доступного и достаточного жилья в Украине». Он был организован немецкой инициативой «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO) совместно с Центром компетенции из крупных населенных пунктов при поддержке «Cooperative Housing International» и Фонда им. Фридриха Эберта в партнерстве с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству и общественной организацией «Центр исследований местного самоуправления».
— Показательно, что в работе этого меро­приятия участвовали кооператоры не только из европейских стран, но и из США, — рассказывает участница симпозиума, член Национального совета по вопросам создания и функционирования ОСМД при Кабинете министров Украины, руководитель харьковского ОСМД «Альма-центр» Юлия Самойлова. — Они рассказывали о системах ЖСК, существующих в мире, о проблемах, с которыми сталкивается кооперативное строительство, о том, как международное сообщество кооператоров помогает разным странам организовать жилищное кооперативное строительство для своих граждан. Инициаторы симпозиума предварительно изучили ситуацию с ЖСК в Украине. К сожалению, прежняя система жилищно-строительных кооперативов в Украине была законодательно разрушена. Как известно, в советское время ЖСК строились по принципу паевой собственности: собственником дома был сам кооператив, а его члены владели паями. Продать квартиру можно было только с разрешения кооператива, выйти из ЖСК или войти в него тоже было сложно, поскольку система кооперации представляет собой, условно говоря, замкнутую «клубную» структуру. После развала СССР, с принятием в Украине нового законодательства, жилищно-строительным кооперативам при выплате паев было дано разрешение регистрировать права собственности пайщиков на квартиры. В результате кооперативные дома превратились из собственности ЖСК в сособственность владельцев квартир. Восстановить эти ЖСК уже невозможно, потому что никто из собственников квартир не реприватизирует свое жилье — иными словами, не возвратит кооперативу право собственности взамен на пай. Поэтому на симпозиуме разговор шел о применении кооперативной схемы для строительства нового жилья.
— Получается, в новых ЖСК, если для их деятельности в Украине появятся условия, уже нельзя будет оформить право собственности на квартиры?
— Нет. Но у их членов есть права на пай в кооперативе. Кооператив — это своего рода «клуб», члены которого договариваются между собой соблюдать определенные условия совместного проживания в многоквартирном доме. Один мой знакомый, переехав в США, решил купить квартиру в ЖСК (а там это самая развитая форма строительства и управления жильем). Он нашел квартиру, которую кооператив выставил на продажу, поскольку внутри ЖСК не нашлось покупателя. Но когда он пришел в правление кооператива с заявлением о разрешении ему покупки этой квартиры, ему выдвинули несколько условий. Например, он должен был быть женатым, не курить и не пить, не иметь мохнатых животных (только гладкошерстных), не пользоваться водой после 10 часов вечера, четко подчиняться уставу и правилам этого ЖСК и, кроме того, предоставить декларацию, подтверждающую, что после покупки этой квартиры у него останутся деньги на оплату взносов на содержание квартиры в течение года. В результате он отказался от покупки в том доме, ведь требования оказались довольно жесткими. А если человек их не соблюдает, то кооператив предлагает ему продать свой пай. Конечно, в других ЖСК правила могут быть другими — еще жестче или, наоборот, мягче, здесь все зависит от пожеланий пайщиков.
Надо сказать, что за рубежом кооперативы являются довольно крупными пользователями земельных участков. Они постоянно расширяются. Их деятельность не заканчивается строительством одного дома, они строятся постоянно, сдают квартиры в аренду и используют эти средства на свое развитие и содержание домов. В каждой стране кооперативное движение имеет разные формы, но самая развитая — это строительство и содержание домов.
— В странах с устойчивой экономикой кооперативное жилищное строительство существует десятилетиями и даже веками. Украине же придется создавать эту систему почти заново. Как быстро она может реально начать работать, если появятся благоприятные условия законодательства?
— В качестве ответа я бы привела пример Польши. Во время симпозиума в Киеве делегация польских кооператоров публично выразила благодарность международному сообществу ЖСК за помощь в создании законов, необходимых для развития кооперативного жилищного строительства. И во многих польских городах кооперативных домов сегодня даже больше, чем ОСМД. 
Что касается Украины, то для начала организаторы упомянутого симпозиума обратились к правительству нашей страны с совместным заявлением. В нем они просят создать условия для восстановления жилищных кооперативов с возможностью их дальнейшего привлечения в государственные жилищные программы, а также рассмотреть возможности использования ЖСК в качестве европейской модели обеспечения граждан недорогим жильем приемлемого качества. Думаю, этот призыв не останется без ответа, учитывая, что украинские депутаты и представители министерств участвовали в этом международном симпозиуме довольно активно.

Татьяна Буряковская.

Читайте также
Другие материалы рубрики