Кому в Харькове жить хорошо?

13-04-2018

Состоявшийся в первый рабочий день после пасхальных выходных в медиа-центре «Время» круглый стол «Новые тенденции рынка недвижимости в Харькове» не вызвал большого энтузиазма у журналистов. А зря, так как в ходе состоявшегося разговора обсуждали вечный, помните, по Булгакову — «квартирный вопрос». 

Спикерами выступили хорошо известные в нашем городе руководитель Харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины Алексей Попов и эксперт по недвижимости, генеральный директор компании «Крона», вице-президент Ассоциации Игорь Балака. 
В их довольно пространных выступлениях и подробных ответах на вопросы приводилось множество цифр. И о количестве построенных и сданных квадратных метров, градации их стоимости, процентном соотношении показателей прошлого года, к 2013-му (мирному) и 2007-му (докризисному) и т.д. 
Также прозвучало несколько интересных, на наш взгляд, месседжей. 
Во-первых, недвижимость в Харькове твердо стоит на ногах, увеличивая и спрос, и предложение. Во-вторых, впервые рынок первичного жилья, т.е. покупка квартир-новостроек, обогнал вторичный рынок, т.е. куплю/продажу старых квартир. Хотя понятие «старые» квартиры само по себе неоднозначно. В эту категорию попадают и 50-летние квартиры в «хрущевках», и в еще более старых двух-трехэтажных домах, а также квартиры в тех же новостройках, приобретенные за инвестированные на ранних этапах в строительство средства и перепроданные дороже после сдачи домов. 
Но не станем перечислять все схемы — тут можно говорить бесконечно. Поговорим об общей тенденции.
Итак, в прошлом году в Харькове на 24,4% больше было заключено сделок купли/продажи. Значит, застройщики и строят жилье, раз харьковчане в состоянии его купить. 
И, считая собственные деньги, с большей охотой приобретают новостройки. Да, такие квартиры все еще дороже, но разница со вторичкой все больше уменьшается, поскольку фирмам-застройщикам нужно зарабатывать, реализовывая возведенные дома и квартиры. Строители могут несколько «по­двинуть» цену, так как массовость строительства (а в Харькове невооруженным глазом это заметно), новые технологии, материалы и т.д., сдача готовых квартир с ремонтом и даже со встроенной мебелью (новоселу не надо тратить время и деньги на ремонт) позволяют это сделать. 

К тому же играет немаловажную роль район новостройки, ее компактность, обустроенность всего микрорайона, парковки и, как оказывается, соседи. Да-да! Новые квартиры приобретают примерно одинаковые люди — одного возраста, со сравнимым доходом и интересами.  И нет в новом подъезде того окружения, которое остается в старых домах — с обшарпанными подъездами и заплеванными 
лифтами. 
А если добавить старые рвущиеся коммуникации, разбитые подъездные пути, высокую стоимость коммуналки (в современных новостройках с учетом использования сберегающих технологий и т.д. отопление такой же по площади квартиры может стоить значительно дешевле), выбор людей, имеющих возможность купить новую квартиру, напрашивается сам собой. 
Тут возникает естественный вопрос: кто эти люди? Кто может позволить себе купить квартиру в новостройке? Мне не раз приходилось задавать вопрос руководителям фирм-застройщиков: «Могут ли их инженеры или рабочие приобрести квартиру в доме, который они строят?». Строители скромно разводили руками. Да мы и сами понимаем, что даже при средней зарплате по стране в размере 7,7 тыс. грн. никакую квартиру со стоимостью одного квадратного метра в 8,5-9,0 тыс. грн. не купить. Но, повторимся, жилье строится, следовательно, его покупают.
Спикеры «круглого стола» назвали четыре категории граждан, которым это по силам. Во-первых, IT-шники. Харьков — город с продвинутой и талантливой молодежью, которая в состоянии зарабатывать. Некоторые ребята к 3-4-му курсу уже прилично зарабатывают, следовательно, покупают себе жилье. Правда, некоторые из них снимают его на время, так как планируют в будущем жить не в Украине, а за рубежом. Но это тема отдельного разговора. 
Во-вторых, это иностранцы, в том числе студенты-ино­странцы, которым по карману наш новострой. Тут можно сказать, что Харьков стал законодателем строительства квартир-маломерок, студий и т.д., рекламы которых полно. И только в самое последнее время этот сегмент строительства, по словам экспертов, несколько приостанавливается. 
Кстати, если учесть, что наш город остается студенческим центром, то почему бы застройщикам не задуматься и строить новые современные студенческие кампусы? Ведь даже отечественные студенты не хотят уже жить в общагах по трое-четверо, как было в прошлой жизни, и вполне могут оплатить учебу и проживание в комфортабельных условиях, не говоря уже об ино­странцах.
Идем дальше. Новострой, в-третьих, могут покупать (и активно приобретают) предприниматели. Тут все понятно.
В-четвертых и в-пятых, по мнению Игоря Балаки, это представители оборонки и даже аграрии.
На реплику «А как же чиновники?» — эксперт улыбнулся, развел руками … и все всё поняли.  
Но если вдуматься, то приобретение квартиры в новостройке может позволить и условно рядовой гражданин. Продается своя квартира, домик с земельным участком ушедших родителей где-то в селе, плюс кредит на недостающую сумму — и очень даже реально, если доход того позволяет. Именно доход, а не официальная зарплата. Так как, вскользь коснувшись этой темы, спикеры очень осторожно дали понять, что теневая экономика Украины, а она даже на официальном уровне оценивается то ли в 40, то ли в 60 процентов, помогает украинцам выживать, в том числе в строительном бизнесе. 
В теме состоявшегося круглого стола прозвучала еще одна неожиданная мысль. По словам спикеров, у нас даже намечается тенденция перенасыщения рынка жилищного новостроя. Бесспорно, это выгодно потенциальным покупателям: возрастет конкуренция качества, сегментации и изменится ценовая политика нового жилья. Но как на это отреагируют сами застройщики, если говорят, что одно рабочее место в строительстве требует шесть-семь рабочих мест в смежных отраслях?
С другой стороны, эксперты как-то противоречат сами себе. По их утверждению, существует некая мировая норма строить по 1 кв. м жилья на человека в год,  т.е., если в Харькове 1,5 миллиона населения, то и строить надо 1,5 млн. кв. м жилья. Но, как пишет ресурс «Стройобзор», на Харьковщине в 2017 году принято в эксплуатацию 469,9 тыс. кв. м общей площади жилья, что больше на 0,1% по сравнению с 2016 годом». Меньше трети от мировой нормы. И уже появились намеки на тенденцию переизбытка? 
А в заключение хочется сказать вот о чем. По словам экспертов, вторичка, особенно в старых домах в окраинных районах Харькова, стремительно дешевеет. Ее сложно продать. Тем, кто может купить, она принципиально не нужна (почему, мы писали выше). У тех, кто как бы нуждается в жилье и купил бы, — нет средств. Так что в отдаленном будущем может возникнуть ситуация с проблемой пустующих квартир, подъездов и целых домов. А это — и налог на недвижимость, и коммуналка, и всё остальное.
Но это уже третья совсем другая история, точнее, — очень и очень отдаленное будущее.

Виталий Булат, корреспондент

фото Святослава Проскурина.

Читайте также
Другие материалы рубрики