Подводные камни аренды жилья

30-11-2016

В редакцию газеты «Время» пришло письмо от нашего читателя 
С. Славкина. В нем поднимаются вопросы, интересующие многих: как снимать (сдавать) квартиру без ущерба? Как и закон соблюсти, и материально не пострадать?

Чего боятся стороны?
«Все мы прекрасно знаем, — пишет С. Славкин, — что в каждом доме, в каждом подъезде есть квартиры, которые сдаются внаём. И, как правило, сдаются они без оформления договора и уплаты налога». Действительно, договор аренды заключается не всегда, и даже если он и существует, то сумма арендной платы указывается в нем произвольно. Платить налоги мало кто готов. Однако беда в том, что в договорах, даже если они заключены по правилам, зачастую не указаны такие простые вещи:
— кто оплачивает коммунальные услуги;
— как обеспечивается сохранность имущества и арендодателя, и арендатора, кто обязан отвечать за аварийные ситуации в квартире;
— как обеспечивается чистота и порядок в арендуемом помещении.
Далеко не всегда оговаривается список мебели, посуды и прочего, оставленного арендодателем, и после выселения квартирантов квартира зачастую становится, как говорят риэлторы, «убитой». И наоборот, после сдачи вдруг выясняется, что краны текут, газовая плита неисправна, а тараканы ходят строем. Вот и получается, что обе стороны процесса аренды жилья чувствуют себя в равной степени беззащитными друг перед другом.
Поэтому юристы советуют не экономить бумагу, детально оговорить ответственность сторон и приложить опись имущества. То есть речь идет не просто об обязательности заключения договора, но и о том, как обезопасить стороны от безответственности друг друга.

Договор аренды: что и как?
Чтобы избежать неприятных неожиданностей при заключении договора аренды помещения, по мнению юристов АН «Город», следует требовать от арендодателя: 
1) правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на помещение, которое является объектом аренды. Ими могут быть:
— нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, дарение, мена, лизинг, пожизненное содержание);
— свидетельство о праве собственности; свидетельство о приватизации; свидетельство о праве на наследство; свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов и аукционов; свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе; договор о выделении (разделении) части в натуре;
— договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущество;
— ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.
Все эти документы обязательно должны быть зарегистрированы в городском БТИ (Бюро технической инвентаризации). Факт регистрации прав собственности на квартиру подтверждается штампом этой организации на правоустанавливающем документе или регистрационным удостоверением, которое прошивается вместе с правоустанавливающим документом и является его неотъемлемой частью.
2) документы, удостоверяющие личность человека, с которым вы заключаете договор. Если квартира не приватизирована, то договор аренды может быть заключен по согласию жилищно-эксплуатационной организации, с последующей его регистрацией, которая осуществляется с целью переоформления счетов по коммунальным услугам на имя нанимателя. Согласие на аренду жилья должны дать все проживающие в квартире, независимо от того, приватизирована она или нет. Следствием регистрации и переоформления счетов может быть увеличение (или уменьшение) размера платы за коммунальные услуги в зависимости от количества человек, которые будут проживать в квартире.
За отсутствие регистрации договора аренды жилья ответственность прямо не предусмотрена. Основным требованием Гражданского кодекса относительно сдаваемого в аренду жилья является то, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. В договоре нужно четко указывать точное местонахождение (адрес) арендуемого помещения и его признаки (такие как назначение, общая и полезная площадь), а также наличие других объектов, право пользования которыми переходит к нанимателю (например, мебель, бытовая техника и т.д.) Все сроки в договоре должны быть четко прописаны. Такими сроками являются сроки, которые указывают на период действия договора; периодичность внесения платы за пользование помещением; минимальный срок, за который одна сторона должна предупредить другую в случае желания расторгнуть договор до истечения его срока действия, и прочие.
В соответствии со ст. 821 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилья может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (не более пяти лет). В случае если заключен краткосрочный договор, то арендатор лишается права сдавать квартиру в субаренду и пускать в нее временных жильцов, а также преимущественного права на заключение нового договора аренды по истечении срока действия заключенного договора. При заключении долгосрочного договора сдача квартиры в субаренду возможна только с согласия арендодателя.
Максимальные суммы арендных платежей законодательством не ограничены. Что же касается минимальных сумм, то, исходя из условий Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины №1787 от 20.11.2003г., плата за наем (аренду) не должна быть меньше суммы, уплачиваемой арендодателем за использование жилья или оплаты услуг по содержанию жилья и коммунальных услуг. Данная методика содержит формулу, по которой производится расчет арендного платежа, а также указывает, что минимальная стоимость аренды может ежегодно устанавливаться местными органами власти. 
Относительно ответственности сторон ситуация такая же, как с правами и обязанностями. В этом разделе договора аренды можно указать размер штрафов, которые сторона должна уплатить в случае невыполнения своих обязанностей, и сроки их оплаты. В дополнительных условиях договора следует указать все другие положения, относительно которых арендатор и арендодатель пришли к соглашению, а также все условия, которые заслуживают особого внимания. Такими условиями могут быть: порядок посещения квартиры владельцем; повреждения в квартире, ответственность за которые будет нести наниматель; возможность вселения в квартиру других лиц и т.д. 
Хотя для договора аренды жилья не установлено обязательного нотариального удостоверения, но, как указано в ч. 4 ст. 209 ГК, любой договор по требованию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Такое удостоверение является гарантией законности договора и значительно уменьшает риск неправомерного обращения. Договор аренды, который заключен на срок более чем на три года, подлежит обязательному нотариальному оформлению и государственной регистрации в органах БТИ.

Сколько это стоит?

Цена аренды определяется рынком. Комната в Харькове обойдется от 1000 до 2500 грн., однокомнатная квартира — от 1500 до 3000 грн., двухкомнатная — от 2000 до 4000 грн., трехкомнатная — от 3000 грн. Цена зависит от района и состояния квартиры.
Многие годы аренда считалась нетрудовым доходом граждан, что, в общем, справедливо. А с дохода, как известно, нужно платить налог. Наш читатель С. Славкин предлагает его отменить. Это спорная идея. Возможно, тут следует подумать о дифференциации арендодателей и просто ввести льготные категории. Например, освободить от него пенсионера, сдающего комнату. А вот предложение его о том, что при назначении субсидии арендатору вычитать арендную плату из суммы дохода, стоит обдумать. Хотя, честно говоря, если есть деньги на аренду, то…
Подготовил 
Сергей Чепижный.

 

Читайте также
Другие материалы рубрики