Риелторский законопроект: за все заплатит потребитель

09-07-2020

В Верховной Раде зарегистрирован новый законопроект «О риелторской деятельности в Украине». Он сразу же вызвал протестные акции риелторского сообщества в соцсетях «Стоп схема: проект 3618», а также многочисленные репосты обращения риелторов к заказчикам, в котором говорится, что риелторы за законодательное регулирование рынка, но не за очередную прокладку, которая хочет монополизировать рынок и взимать плату с потребителя за каждый его шаг. 
Риелторы назвали законопроект коррупционным, а Национальное агентство по предотвращению коррупции проверяет законопроект на наличие в нем коррупционных рисков. Что вызвало такой резонанс среди риелторов? Почему они бьют тревогу? Что ожидает рынок недвижимости в случае его принятия? И как новые нормы закона отразятся на всех участниках рынка, в частности на простых людях?
Схемам — стоп

Резонансный законопроект, который зарегистрирован в Верховной Раде, по мнению риелторов, является антирыночным, рейдерским и закрепляет монопольное право продавать, покупать и сдавать недвижимость в аренду только через риелторов, создавая при этом коррупционные схемы. Риелторы — против.
— У граждан должен быть выбор: самостоятельно распоряжаться своей собственностью или обратиться к специалистам, — убежден Игорь Балака, руководитель харьковского отделения, вице-президент АСНУ. 

— Я не знаю ни одной цивилизованной страны мира, где услуги риелтора обязательны для граждан. Возможно, в Северной Корее. Но это очень опасный прецедент. Он не соответствует нормам европейского законодательства, в то время как Украина подписала Соглашение об ассоциации с ЕС. 
— Это вопиющее нарушение Конституции — прав граждан свободно распоряжаться своей собственностью, — констатирует Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины. —   Законопроект ограничивает это право. По сути, запрещает самостоятельные сделки.  
— Если обычный гражданин захочет зарегистрироваться в этой базе и получить номер своего объекта, он не может этого сделать, потому что у него нет подключения к этой базе, — поясняет Игорь Балака. — Он вынужден будет обратиться к риелтору. А для этого нужно составить договор на оказание этой услуги. Он должен будет заплатить за эту услугу — доступ в реестр. И — риелтору. Происходит навязывание этой услуги. Это нарушение прав граждан. Мы никогда в своей деятельности не настаиваем, что риелторская услуга обязательна.
— Человек еще не получил никакой услуги, а уже должен заплатить дважды — за вход в реестр и самому риелтору, — подчеркивает Елена Манжос, директор филиала агентства недвижимости ХАН.    
— Подобная схема с реестрами сегодня уже работает на рынке оценки недвижимости. Ее уже опробовали оценщики. Если оценка недвижимости стоит 400 гривен, то вход в реестр для оценщика — 1200 гривен. В результате стоимость услуги возросла до 1600 гривень. А за все схемы с реестрами из своего кармана платит потребитель.
В то же время законопроект предлагает создание не одного, а множества различных реестров, правда, непонятно, кем и за какие деньги. Реестры договоров, продавцов, покупателей, сделок. Это настораживает риелторов.
— Вот вам первая схема — если есть реестры, за внесение в эти реестры нужно платить деньги, — комментирует законопроект участник Ассоциации специалистов недвижимости Украины и Украинской гильдии риелторов Алексей Спица. — Если предположить, что в Украине в год происходит около 500 тысяч сделок купли-продажи и 500 тысяч сделок с арендой, то, заплатив за каждую сделку по 100 гривен, получается 100 миллионов гривен.
Вторая схема — это регулярное обучение риелторов. Разумеется, за деньги. И немалые.
— Иначе как объяснить такую острую необходимость, по которой риелторы должны пересдавать экзамен каждые два года, — недоумевает Алексей Спица. — Ведь нет другой такой профессии — адвокат, бухгалтер, инженер, врач, учитель, где нужно было бы каждые два года подтверждать свою квалификацию. В Украине порядка 50 тысяч риелторов. Обучение стоит 2 тысячи гривен. Выходит еще 100 миллионов гривен каждые два года.

Странная Федерация

Федерация риелторов — одно из самых противоречивых положений этого противоречивого закона. Начиная от ее создания, самой структуры и заканчивая ее полномочиями. В законе есть формулировка, что это не прибыльная организация. Другими словами, люди, что работают там, делают это на общественных началах. По сути, бесплатно. Но это не совсем так.
— Если честно, то законом предусмотрены разные источники финансирования, — проливает свет на завуалированные статьи закона Юрий Пита. — Начиная от создания коммерческих структур под ее крышей и выдачи свидетельств риелторами и заканчивая внесением данных в реестр. Он не может быть бесплатным, реестр необходимо содержать. Кстати, в законе ни одного слова нет о тарификации: сколько будет стоить внесение в реестр или выдача документа. Федерация сама будет устанавливать стоимость услуг. Какую? Да в принципе какую угодно. Тариф никак не ограничивается никаким положением этого закона. Это будет достаточно «интересная» структура: не прибыльная, как сказано в законе, но достаточно доходная.  
Следует отметить, что федерация риелторов не является государственной организацией. Ее статус весьма странный: между общественной организацией и частной структурой. А дальше уж — совсем абсурд. 
— Федерация как субъект частного права, оказывается, наделена полномочиями накладывать админштрафы на субъекты и взыскивать штрафы, — не скрывает недоумения Юрий Пита. —   Минимальный штраф предусмотрен в размере 17 тысяч гривен. Эти штрафы будут идти не в доход государства, как может кто-то подумать, а в доход федерации. Представьте только, сам регулятор приходит к вам с проверкой, сам проверяет. И тут возникает конфликт интересов. Ведь наложить штраф всегда будет выгодно, потому что эти средства будут уплачены в пользу самой федерации. Ну где еще такое можно увидеть? В какой стране?
Многих экспертов немало смущает и тот факт, что база данных, которая содержит информацию об имуществе и самих клиентах — их паспортные данные и персональные, по сути, будет находиться в собственности частной организации, поскольку эти реестры не имеют никакого отношения к государственным. Удивляет и то, что в этом законе не предусмотрен государственный регулятор. С одной стороны, вроде бы хорошо, что государство не будет вмешиваться, с другой — эту Федерацию, исходя из норм закона, не будет контролировать вообще никто.
Снова нарушаются положения Конституции, гарантирующие права и свободы граждан, — закон требует, чтобы все риелторы были членами Федерации — общественной якобы организации. Опять же и здесь не обходится без денег: 50 тысяч риелторов умножить на 1000 гривен в год. Выходит 50 миллионов гривен в год.
Если плюсовать все суммы — за вход в реестр, обучение риелторов, членство в федерации, набегает довольно солидная цифра — 200 миллионов гривен в год. Как вы думаете, на чьих счетах осядут эти миллионы? Ну, и непомерные штрафы, конечно. Против этого и выступают риелторы.

«Рога и копыта»

— Чтобы Федерация была создана, на съезд каждая общественная  организация должна делегировать по одному человеку, — поясняет принцип формирования этой структуры Игорь Балака. — Есть Ассоциация специалистов недвижимости Украины, в которой 2 тысячи человек и которая влияет на 60-70% рынка недвижимости, и есть объединения всего в несколько человек — где-то в Урюпинске собрались три человека и создали общественную организацию. В законе четко не сказано, что это должны быть только риелторские объединения, можно выдвигать и от других профессиональных объединений, правда непонятно каких. Интереснейшая ситуация складывается: куча непонятных объединений может выдвигать своих людей и они все вместе будут решать вопрос профессионального сообщества риелторов и устанавливать правила работы на рынке.
— По сути, завтра я могу создать пять собственных карманных организаций «Рога и копыта», собрать их, проголосовать за создание Федерации и сказать: у меня уже Федерация создана, давайте я буду уже регулировать, — моделирует ситуацию Юрий Пита. — Там действительно нет требований к этим организациям: три человека в ней состоит, 5–10 или 2 тысячи — все имеют одинаковые права.
— Получается: Федерации еще в принципе нет, а исходя из статей закона, она уже существует, ибо на нее возложена функция регулятора, — удивляется такому положению вещей Юрий Пита. — Как можно контролировать выполнение закона Федерации, которой еще нет и в помине?!
— Процедура напоминает бессмысленную коллизию: что было раньше — яйцо или курица? — характеризует ситуацию Игорь Балака. — Съезд еще только должен состояться, а Федерация в законе уже существует.

Жалобы анонима закажут конкуренты
— Меня шокировала норма, при которой могут лишить субъекта предпринимательской деятельности свидетельства, — изумляется Елена Манжос. — Для этого достаточно анонимного сообщения. Анонимом может стать любой человек, даже не тот, против которого было нарушение. Здесь я вижу широкое поле для заказной деятельности, когда аноним по заказу будет писать на всех поклепы. А процедура рассмотрения жалобы такова: в течение трех дней вас должны об этом уведомить. Если вы не успеваете или не можете, разбирательство будет проведено без вас. Таким образом, если кто-то не приглянулся на этом рынке, ему всегда можно создать такие условия, чтобы он безвылазно сидел в Киеве и пытался что-то доказывать в свое оправдание. Но вот конфиденциальность по отношению к жалобщику должна соблюдаться. Его даже в суд не вызовешь, а ты сиди и доказывай, что ты не верблюд. 
— Да, любой человек может обратиться, даже не участник отношений, — шел мимо, увидел агентство, написал жалобу, пусть проверят, — подтверждает Алексей Спица. — Хотя это нарушение принципа ответственности. Ну как это, любой может обратиться с жалобой? Участники отношений — это я понимаю. Риелтор имеет право опротестовать решение. Это ведь не крепостное право . И парадокс. Могут рассматриваться дела без участия риелтора, на которого подана жалоба. И я не имею права принять участие в рассмотрении. То есть нарушено право на защиту моих интересов. Ни в судебном, ни в административном процессе таких запретов нет. Ты даже знать о жалобе не будешь, узнаешь только уже по факту лишения тебя свидетельства, сертификата или штрафа.Таким образом любого можно выкинуть из профессии. Как такое можно допустить? 

За все заплатит потребитель
Удивительно, как только появляется очередной закон о риелторской деятельности, ни о какой защите прав потребителей и операторов рынка в его статьях нет и речи. Сразу появляются коррупционные схемы заработка на риелторах, продавцах, покупателях и арендодателях. По мнению экспертов, на сегодняшний день вполне достаточно действующего законодательства и самоуправления общественных организаций.
Но из всех участников рынка больше всех пострадает потребитель. Он за все заплатит. На его плечи ляжет вся эта финансовая нагрузка. К тому же его ограничат в правах и свободах. Риелторам добавится масса неудобств и денежных затрат. Застройщики вообще не смогут иметь отделы продаж, а вынуждены будут обращаться к риелторам. Владельцы рекламных сайтов потеряют рекламодателей в лице риелторов. Рынок уйдет в тень. И за все это снова заплатит потребитель.

Наталья Меркулова, 
корреспондент

 

Читайте также
Другие материалы рубрики