ru
uk
Мнения
Подписаться на новости
Печатный вариант “Время”

Автоматическая оценка недвижимости. Сможет ли этот сервис побороть коррупцию?

Актуальное сегодня19 июля 2021 | 15:40

С 1 июля этого года Фонд госимущества запустил модуль автоматической оценки недвижимости — бесплатный для всех граждан Украины. Это инновационное решение для Украины, аналогов которому почти нет в мире, утверждают его разработчики.

Благодаря запуску этого сервиса украинцы в будущем сэкономят десятки и сотни миллионов гривен, так как им больше не придется платить за оценку недвижимости, заявляют в Фонде гос­имущества. Так ли это на самом ли деле?

Как это работает?

При продаже или обмене недвижимости, а также при вступлении в наследство или принятия в дар имущества теперь не надо обращаться к оценщику, чтобы он определил рыночную стоимость объекта недвижимости. По сути, оценщиков сегодня заменил электронный сервис.
Теперь расчет оценочной стоимости недвижимости автоматически будет определять специальный электронный модуль, разработанный Фондом госимущества. Модуль оценит, сколько стоит ваша недвижимость. Он моментально проанализирует информацию из нескольких источников — открытых данных ЛУН и ОLХ, договоров купли-продажи недвижимости, что внесены нотариусами, а также отчетов о рыночной стоимости объектов, составленных оценщиками.
По результату модуль выдаст е-справку об оценочной стоимости продаваемого объекта. Исходя из нее, вернее, суммы, указанной в справке, продавец должен будет заплатить налоги.
Вроде бы все участники рынка здесь должны вздохнуть с облегчением. И даже порадоваться. Оценку недвижимости теперь можно провести прямо дома. Абсолютно бесплатно. Без оценщиков. Не платить им стоимость их услуг. Выгодно и государству. Модуль навсегда покончил с коррупцией. Теперь деньги рекой потекут в бюджет.
Однако, как оказалось, хорошая идея внесла разлад на рынке недвижимости. Что не так с автоматическим модулем? И выдаваемой им оценкой стоимости недвижимых объектов?

Плати больше налога или не покупай
Захожу на оценочный портал, где участники группы — оценщики недвижимости, риелторы и нотариусы — обсуждают профессиональные проблемы. Градус обсуждения по поводу запуска автоматической оценки недвижимости просто зашкаливает.
«Ко мне обратились покупатели, которые в Киевской области хотели купить квартиру за 300 тысяч гривен, а автоматическая система ФГИ определила, что это жилье не может стоить дешевле 800 тысяч гривен, — рассказывает нотариус из Киева. Вместо 6 тысяч гривен налогов сторонам придется заплатить 16 тысяч гривен. В результате сделка остановлена». Получается — или плати больше налогов, или не покупай недвижимость.
«Гараж в селе Карповка площадью 80 квадратов модуль оценил в 140 тысяч гривен. Второй гараж в том же селе площадью 128 квадратов модуль видит стоимостью в миллион! — пишет оценщик Дмитрий. — Откуда взялся этот миллион? Лезем в ОLХ и понимаем, что аналоги на меньший гараж еще как-то можно подыскать, а на большой гараж — пусто. От слова совсем. Теперь интересно, на какие аналоги ссылается модуль, выводя цифру в миллион, если их вообще не существует?»
Оценщик с 20-летним стажем Виталий из Ивано-Франковска возмущен: «Попробуйте оценить свою недвижимость и дайте себе ответ, готовы ли вы платить налоги от стоимости, завышенной в несколько раз. Вчера получил справку об оценке земли в 5 раз дороже реальной стоимости».
Любовь, риелтор из Ирпеня приводит пример, когда сотку земли модуль оценивает по 25 тыс долларов, а дома — по 27 тысяч гривен. Слов нет, возмущается она.
«Абсолютно сырая программа. Выдает полный бред. Лотерея, а не оценка», — поддерживает ее харьковчанка Юлия.
«Она другой и не будет, исходные данные берутся из старого реестра либо из ОLХ, а руководят всем этим люди, которые так далеки от оценки, как мы от квантовой физики, — полыхают эмоции другого оценщика. «Это лохотрон!» — не стесняется в выражениях оценщик Дмитрий.
«Условно бесплатная оценка в первый же день запуска сразу стала платной, стоимость плавает от 200 до 1000 гривен, делятся реальностью оценщики. На второй день «специалисты рынка недвижимости» уже научились занижать и или повышать стоимость объекта, нотариусы берут и те, и другие справки, так как не разбираются в оценке от слова «совсем». Модуль выдает цифры как дико завышенные, так и дико заниженные, намного ниже, чем делали всем известные занижальщики». Таким образом, бюджет теряет поступления от налогов.
Что говорить, индивидуальная оценка оценщика также не всегда является истиной в последней инстанции, но у оценщика можно хотя бы спросить, как рассчитывалась им стоимость, об информации, которая осталась «за кадром». С автоматизированной системой совсем худо — откуда что она взяла, никто не знает, поверить в безумные цифры — крайне трудно. А уж проверить — тем более. Ибо в пространстве нет одинаковых объектов недвижимости, а сравнения иногда просто нелогичны.

Лазейки в законе. Новые схемы
Как утверждают специалисты рынка недвижимости, в законе, который ликвидировал открыто коррупционные посреднические площадки, что выступали прокладками и делали деньги буквально из воздуха, почему и была введена автоматизированная система оценки недвижимости, оказались лазейки. И в эти лазейки сегодня ринулись те, кто решил заработать на новых схемах.
— Что происходит на самом деле? Если человек получил автоматическую оценку стоимости своей квартиры и она его не устраивает по причине того, что она сильно завышена, в результате чего налог получается просто адским, он идет к оценщику, — поясняет Олег Устименко, оценщик недвижимости. — А вот дальше начинается интрига. Если оценщик сделал оценку и стоимость, которую он получил, вписывается в 25% от стоимости, выданной модулем, тогда оценщик может внести в Единую базу данные своего отчета, а не модуля. И человек платит налоги с суммы, указанной в отчете оценщика.
Но случается, что и эта сумма может оказаться непомерно высокой не устраивать продавца недвижимости, потому как очень завышена.
— Например, вы продаете свою 2-комнатную квартиру за 800 тысяч гривен, — приводит пример Олег Устименко. — Заходите на портал Фонда госимущества, вводите свои данные, и модуль выдает вам стоимость 1,5 миллиона. И вам при этом надо заплатить 5% налога — это наиболее распространенная ставка — не с 800 тысяч, которые вам из рук в руки передаст покупатель, потому что это реальная стоимость квартиры и дороже вы ее не продадите, а с 1,5 миллиона гривен. То есть, не с суммы, указанной в договоре, а с суммы, выданной модулем. А это — 75 тысяч гривен. Человек в шоке. Он получит 800 тысяч. А налог он должен платить с суммы вдвое больше.
— Оценщик может рассчитать только сумму на 25% меньше от стоимости оценки, выданной модулем. В результате получится 1,2 миллиона, — продолжает эксперт. — Но и такой суммы продавцу также никто не даст. Оценщик говорит: если я обосную, что квартира стоит 800 тысяч, я выйду далеко за рамки этих 25%. И тогда мне нужно идти в Фонд госимущества, чтобы он дал положительную рецензию на мой отчет.
Тут подумалось, с какой стати и на каком основании результаты автоматических расчетов «назначают» неким эталоном измерения стоимости, а качество работы оценщика меряют отклонениями от этого эталона.
— Как это будет происходить реально? — продолжает Олег Устименко. — При фондах госимущества будут сидеть 2-3 фирмы с выходом на региональные фонды. Торги будут примерно такие. С 1,5 миллионов вы заплатите налог 75 тысяч гривен? А мы можем оценить недвижимость в 500 тысяч. Это всего 25 тысяч гривен налога. Мы экономим вам 50 тысяч. Вот с этих денег половину отдадите нам. Схема уже готова. Остается только пользоваться ею. И снова делать деньги из воздуха! Это я о борьбе с коррупцией.
— А рецензировать они будут следующим образом, — предполагает Олег Устименко. — Так как рецензирование отчета оценщика в ФГИ бесплатно, но ведь бесплатно такой объем работы никто не будет делать, каждому оценщику, который туда обратится, будут говорить примерно так: становись членом нашей общественной организации и делай взнос. Что-то вроде продажи индульгенций. Входной билет, скажем, 10 тысяч долларов на год. Ему обещают 100% гарантию положительных рецензий на все его отчеты на год. Такой «оценщик» дает рекламу типа «могу удешевить» недвижимость. Ищет клиентов. И он уже оценивает вашу недвижимость не в 1,5 млн гривен, а, скажем, в 50 тысяч гривен. Экономит вам 70 тысяч налога и просит за «услугу» всего 25 тысяч гривен.
В то же время, если оценщик работает по правилам, и не в «системе», велик процент вероятности того, что он будет регулярно получать отрицательные рецензии на все свои отчеты.
Электронный модуль — это не оценка, а генератор случайных чисел
— Когда стало понятно, что модуль выдает какие попало цифры, но только не оценку недвижимости, люди стали вносить данные о своей недвижимости и обозначают общую жилую площадь 2-комнатной квартиры в 3 квадратных метра, — рассказывает эксперт. — Модуль выдает, что оценочная стоимость такой недвижимости составляет 16 тысяч гривен. Человек платит 500 гривен налога и очень счастлив от того, что «трюк» удался.
Дальше идет «заработок» нотариуса. Он интересуется, какова же реальная жилая площадь квартиры. Скажем, она составляет 47 квадратов. Тогда реальная стоимость «двушки» должна быть не 16 тысяч, а, например, 1,2 млн гривен. Сэкономлено 55 тысяч гривен налога. Из них 15 тысяч гривен придется внести в «кассу». А с любой комиссией всегда можно «договориться». Тут также действует отлаженная схема.
Более того, как оказалось, нотариусам при всей видимой абсурдности ситуации переживать вообще не о чем. По сути, они защищены законом. Точнее, никаким законом на них не возложена ответственность контролировать то, что выдает модуль. — Нотариус может запросто сказать, что он не оценщик и не разбирается в стоимости недвижимости и уж совсем не отвечает за «ляпы» модуля, — отмечает Олег Устименко. — Какую модуль выдал стоимость оценки — с той суммы он и берет налоги.
Таким образом, налоги снова пойдут не в бюджет государства, а в карманы «схемщиков».
На поверку оказалось, что модуль — это монстр, который не только сам безбожно «обманывает», но и его самого можно обмануть, вводя вместо точных данных всякий цифровой абсурд.
— Если ввести год постройки дома — 1972, модуль выдает стоимость 2,5 миллиона гривен. Если изменить год на 1959-й, стоимость будет уже 1,1 миллиона. Дело в том, что в 75% технических паспортов таких данных просто не существует, — резюмирует эксперт.
Сегодня украинские оценщики недвижимости хотят получить ответ на такой вопрос. Если экономико-правовое обоснование отчета оценщика основано на законе об оценке и действующих национальных стандартах, то на каких законах базируется оценка стоимости недвижимости, выдаваемая автоматическим модулем?

Подписаться на новости
Коментарии: 0
Коментариев не добавлено
Cледите за нами в соцсетях