Что нужно знать про землю?
Как известно, с 1 июля 2021 года вступил в силу закон об открытии рынка земли сельскохозяйственного назначения. Теперь физические лица — граждане Украины получили право покупать и продавать землю. Но готовы ли украинцы к земельной реформе? Знают ли они свои права?
И главное, способны ли их отстаивать?
Многие владельцы земельных участков не владеют информацией относительно земельного законодательства
Согласно опросу (проведенному этим летом Координационным центром системы бесплатной правовой помощи при содействии проекта «Поддержка прозрачного управления земельными ресурсами в Украине», который реализуется всемирным банком и финансируется Евросоюзом), среди тех респондентов, которые обрабатывают землю, лишь 29 процентам известно, что в рамках реформы правительство предоставляет фермерам финансовую поддержку для расширения их производства, а про государственный аграрный реестр знают и того меньше – 19%. Тревожные цифры, не правда ли? Особенно если учесть, что скоро в игру вступят юридические лица… Также 53% опрошенных признались, что им не хватает информации о последних изменениях в земельном законодательстве. В частности, людей интересует информация о приватизации земельных участков, порядке оформления документов на участок, процедуре приобретения или отчуждения последнего, установлении границ и пользовании им….
Кто-то может спросить: если многие на данный момент не разбираются в земельном законодательстве, не поторопились ли с открытием рынка земли?
Возможно, поторопились… Но объективная реальность такая, как есть – закон принят, рынок земли открыт, а стало быть, обратного пути нет. К тому же стоит напомнить, что земельная реформа в Украине началась не сегодня и не вчера, и даже не в 91 году, когда Украина обрела независимость. Это произошло годом раньше — в 90 году. В то время Украина находилась ещё в составе СССР. Тогдашнее правительство советской Украины приняло соответствующее постановление в связи с переходом экономики страны на рыночные отношения.
— С этого времени и началась земельная реформа в Украине, – уверен Сергей Кубах, руководитель направления земельной реформы Программы USAID Agro. — В 1992 г. Верховная Рада приняла второй земельный кодекс, по которому жили до 2002 года, когда снова были внесены изменения в закон, которые действовали до последнего времени.
Если говорить о так называемых земельных паях, в первую очередь необходимо различать земельную часть-пай и право на земельную часть — пай. В первом случае речь идёт о конкретном участке земли, границы которого четко определены и внесены в государственный земельный кадастр, а право на этот участок подтверждено сертификатом. Право на земельную часть-пай — это лишь право на определенную долю в общем массиве коллективных земель. Это не земельный надел в натуральном виде.
По сути, с появлением в 1999 г. сертификатов на земельный пай в Украине, у физлиц появилась возможность продавать землю. Но поскольку как такового рынка земли не было, цена не была высокой.
Как реализовать свое право на бесплатное получение земельного участка?
В первую очередь необходимо выбрать свободный земельный надел в желаемом месте и с соответствующим целевым назначением, рекомендуют специалисты системы бесплатной правовой помощи в Украине. В этом может помочь публичная кадастровая карта, доступная по ссылке: https://map.land.gov.ua. После необходимо обратиться в соответствующий местный совет и подать следующие документы: заявление, в котором указано целевое назначение земельного участка и его примерные размеры; графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка, их можно изготовить самостоятельно с помощью публичной кадастровой карты; согласие землепользователя, в случае если конкретный земельный участок находится в пользовании других лиц, и копию документа, подтверждающего личность заявителя.
Затем соответствующий орган местного самоуправления должен рассмотреть заявление и в течение месяца либо разрешить разработку документов, либо дать мотивированный отказ. На данном этапе не стоит слишком обольщаться – несмотря на то, что в теории основанием для отказа может служить лишь несоответствие места расположения объекта требованиям закона, на практике — местные депутаты могут не проголосовать за разрешение… Но, предположим, что этот этап пройден и разрешение получено. На основании этого разрешения необходимо заказать разработку проекта землеустройства в землеустроительной организации. Здесь важно отметить, что непосредственным исполнителем может быть лицо, которое имеет сертификат инженера- землеустроителя. В противном случае проект будет считаться недействительным и зарегистрировать его станет невозможно. После того как проект готов, земельный участок необходимо зарегистрировать в Государственном земельном кадастре по месту расположения участка. Для этого в государственный земельный кадастр необходимо подать соответствующее заявление и документацию из землеустроения. Здесь поданные документы рассматриваются в течение 14 рабочих дней, после чего выдаётся заявителю соответствующий документ, в котором указываются сведения, внесённые в поземельную книгу.
Для утверждения проекта землеустройства в местный совет необходимо подать заявление об утверждении проекта землеустройства, экземпляр согласованного проекта землеустройства относительно отведения земельного участка и справку из государственного земельного кадастра. В случае отказа органами местного самоуправления в передаче земли в собственность или рассмотрении заявления, специалисты советуют обращаться в суд. После того как все описанные шаги будут пройдены, остается провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок в государственном Реестре вещных прав на недвижимое имущество. Срок рассмотрения заявления, установленный законодателем, — 5 дней.
Законодательством для граждан Украины предусмотрена возможность оформить бесплатно право собственности на земельный участок из земель государственной и коммунальной собственности: для ведения фермерского хозяйства в размере земельной части (пая), определенной для членов сельхозпредприятий, размещенных на территории местного совета, где находится фермерское хозяйство; для ведения личного сельского хозяйства в размере не более 2 га; для ведения садоводства – до 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома и хозпостроек (в сёлах – до 0,25 га, поселках – 0,15 га, городах – 0,10 га); для индивидуального дачного строительства – не более 0,10 га; для строительства гаража – до 0,1 га. Передача земельных участков в частную собственность в пределах обозначенных норм, на бесплатной основе, проводится один раз по каждому виду использования.
Защититься от попытки рейдерского захвата!
Но даже когда с документами на землю все в порядке, никто не застрахован от попытки рейдерского захвата. А если документы оформлены с нарушениями или не в полном объёме — и подавно. И хоть пик таких «наездов», по словам Сергея Кубаха, пройден, фермеры встречаются с подобным явлением достаточно часто. Да и как иначе? За 30 лет существования полулегальных схем, или даже откровенного беспредела при оформлении документов для незаконной передачи права собственности на землю, изменения ее целевого назначения, была подготовлена благодатная почва. Что же делать собственнику земли, который столкнулся с попыткой рейдерского захвата его земельного надела, фермерского хозяйства или урожая? В первую очередь, специалисты настоятельно рекомендуют привести в порядок документы на землю. В случае попытки совершить любые неправомерные действия относительно их собственности незамедлительно сообщить в правоохранительные органы. При этом, по мнению представителя Харьковской областной прокуратуры, не стоит дожидаться, пока преступление будет совершено. Достаточно вашего подозрения о том, что преступление готовится, – об этом он заявил во время круглого стола, проведенного в Харькове AGRO FOOD CLUSTER совместно с USAID Agro и юридической компанией ILF. Но не стоит забывать, отмечают специалисты в области права, что мы живём в государстве с очень слабыми государственными институциями и рассчитывать на государство всерьез пока трудно. Поэтому, по их мнению, при возникновении подобных проблем необходимо в первую очередь рассчитывать на самого себя. Юристы рекомендуют не оставаться один на один с проблемой и помимо обращения в правоохранительные органы, как можно быстрее привлечь к ней внимание общественности, обратившись к журналистам и всевозможным организациям, в том числе общественным, специализирующимся на подобных вопросах. Также обязательно должна быть квалифицированная юридическая помощь. Ее могут оказать как частные юристы, так и государственные. К слову, как заявил Сергей Ющишин, заместитель директора Координационного центра по предоставлению бесплатной правовой помощи, специалисты системы БПП прошли специализированную подготовку, что даёт им возможность разобраться в любом вопросе касательно земельных участков. Более того, он подчеркнул, что землевладельцы-физлица имеют право не только на бесплатную консультацию, так называемую первичную правовую помощь, но также и на вторичную, то есть на представление в суде и других государственных учреждениях интересов землевладельца, права которого были нарушены. Адвокат в таких случаях, при обращении к специалистам системы БПП, будет оплачен государством.
Юристы акцентируют – в основе рейдерского захвата, как правило, всегда лежит какой-то пробел!