ru
uk
Мнения
Подписаться на новости
Печатный вариант “Время”

Падение продаж жилья и «застой» на строительном рынке — вместо доходов в бюджет

Актуальное сегодня29 июня 2021 | 14:57

И снова скандальный законопроект, который повысит и без того высокую стоимость жилья. Суть его в том, что при продаже в течение года третьего и последующего объекта недвижимости налог составит 18% от стоимости жилья.

Законопроект направлен против так называемых в народе «перекупщиков», а на самом деле инвесторов, которые, по сути, софинансируют вместе с застройщиками строительство новых объектов, начиная с нулевого цикла.
Что случится, если они исчезнут со строительного рынка? Только ли этих инвесторов коснутся нововведения по увеличению налога? Не пострадают ли рядовые украинцы? Что говорят риелторы?

Чем больше сделок, тем больше налогов
— Сегодня при продаже недвижимости — квартиры, комнаты в коммуналке, дома, участка, — если сделка происходит не чаще раза в год и при условии, что собственники владели ею более трех лет, украинцы платят государству налог в 2%, — поясняет Елена Манжос, директор филиала Харьковского агентства недвижимости «ХАН». — Из них 1% идет в Пенсионный фонд, еще 1% — это пошлина с покупателя и продавца. Но уже со второй сделки и каждой последующей в течение года продавец должен дополнительно заплатить 5% налога на доходы физлиц и 1,5% военного сбора. Итого 6,5%.
Что предлагает законопроект? Он оставляет действующие ставки налога при продаже одной недвижимости в год — 2%, а также 6,5% при второй сделке за год, как это происходит сейчас. Но вот при продаже третьего объекта недвижимости и каждого последующего за ним в течение года ставка налога повысится до 18%, плюс 1,5% военного сбора. Итого почти 20% налога. Эта норма прежде всего коснется тех, у кого бизнес по перепродаже квартир. Однако после принятия таких изменений в Налоговый кодекс продажа квартир через физлиц теряет всякий смысл, говорят эксперты.
— Думаю, что третью продажу они будут откладывать на следующий год, — предполагает Елена Манжос. — Даже сейчас налог 5% и 1,5% военного сбора ощутим для продавцов и они не готовы столько платить. Продавцы стараются продать одну недвижимость, скажем, в средине года, вторую — в начале следующего, чтобы вторая сделка не попала под 6,5%. Но если три продажи, их невозможно растянуть во времени, чтобы бизнес при этом не закрылся.
Налог в 18% — это серьезный удар по инвестициям в жилую недвижимость, считают эксперты. Иначе говоря, по тем самым «перекупщикам». Недвижимость сейчас является альтернативой не только для того, чтобы сохранить средства от инфляции, которая ускорилась до 8,5%, но и способом заработать благодаря увеличению стоимости квадратного метра жилья за период от нулевого цикла до сдачи объекта в эксплуатацию. Так, цена жилья, купленного на начальном этапе строительства, а иногда даже на уровне котлована, к завершению его возрастает на 25-30% в ликвидных объектах сегмента «комфорт+» и в среднем до 40% в сегменте бизнес-класса.

Пострадают ли рядовые украинцы
— Одно дело, так сказать, «профессиональные» инвесторы, — заключает Елена Манжос. — Совсем другое, когда людей продавать недвижимость заставляют обстоятельства. Знаю немало случаев, когда семья переезжает на постоянное место жительства в другой город или даже страну, и вынуждена продавать всю свою недвижимость, которая у них есть.
— Скажем, у семьи есть квартира, бабушкин домик в деревне и еще какая-то гостинка, — поясняет риелтор на «живом» примере. — Семья продает всю свою недвижимость — и на третьей продаже она попадает на 18%. Даже на 19,5%. Причем она не купила эту недвижимость для продажи, она не является инвестором, который на этом зарабатывает, но семья вынуждена будет заплатить почти 20% налога за квартиру, в которой она прожила всю жизнь, а перед этим — родители одного из супругов, только за то, что квартира — это третья продажа недвижимости за год. Или бабушкин домик в деревне.
Причем в такой ситуации, предупреждает Елена Манжос, сложно что-либо предпринять, чтобы минимизировать налоги. И вот почему.
— Что может получиться? Сначала семья может продать коммуналку, потому что на нее быстро нашелся покупатель. Затем домик в деревне — скажем, за 5 тысяч долларов. И самая дорогая недвижимость — квартира стоимостью, например, 80 тысяч долларов может оказаться третьей продажей в году. Но вы вынуждены будете продать ее последней, потому что до переезда вам негде было бы жить. Вот за нее и придется заплатить налог почти 20%, — рассказывает она. — Ведь семья не может переезжать целых три года, чтобы при продаже недвижимости максимально минимизировать все налоги. Бывает, что обстоятельства очень торопят и диктуют свои неумолимые условия.
В данном случае 20% налога при продаже квартиры — это почти 16 тысяч долларов. Эта сумма в голове просто не укладывается. За эти деньги можно купить гостинку или комнату в коммуналке, домик в деревне и подержанную импортную машину. Но вместо всего этого придется «отвалить» государству почти полмиллиона гривен в виде налога.
По словам Елены Манжос, справедливее было бы обложить налогом не саму стоимость недвижимости, а только прибыль, полученную от ее продажи. То есть от суммы, за которую человек сейчас продал недвижимость, отнять сумму, за которую он ее когда-то купил. И вот только эту разницу считать прибылью, и только эту разницу обложить налогом. А не просто ввести налог от цены недвижимости, подразумевая, что продажа ее — уже и есть прибыль. Но на самом деле это не так. Ведь покупка квартиры в свое время не была прибылью. Любая покупка — это расходы.
Удар по застройщикам
Ликвидация схемы по минимизации налогообложения больно ударит по застройщикам, которые возросшие налоговые ставки переложат на плечи покупателей, подняв цену на квартиры, считают эксперты. По их мнению, следствием этого станет падение продаж недвижимости, уменьшение объемов строительства и общий «застой» на строительном рынке, который является одним из ресурсосоздающих в экономике.
По данным экспертов, 52-57% квартир на первичном рынке выкупают инвесторы, которые финансируют возведение новостроев из личных средств, вкладывая в квартиры еще на нулевом цикле. Это действенный инструмент поступлений в строительную отрасль, которая связана с более чем 40 другими сферами производственной деятельности. Каждая гривня, вложенная в жилищное строительство в Украине, генерирует в экономику в семь раз больше. Как оценивают ситуацию, которую создаст этот законопроект, сами строители?
— Если сказать коротко: это не просто плохо, а очень плохо, — утверждает Александр Харченко, председатель правления АО «Трест Жилстрой-1», весьма удрученно. — Это приведет к удорожанию строительства на 12–15%, а соответственно — и стоимости жилья.
— Будет ли «застой» на строительном рынке? Не знаю, в зависимости от того, кто какие шаги будет предпринимать. Но объемы, естественно, упадут, — нерадостно размышляет он. — Вырастет, конечно, себестоимость. Это будет провоцировать рост стоимости в других сферах и новые витки подорожания. Это бесконечный процесс. Поэтому надо оставить все как есть.

Инвесторы не уйдут со строительного рынка
— Они просто поднимут цену, — прогнозирует риелтор Елена Манжос. — У покупателя не будет выбора. Ходят слухи, что этот законопроект лоббируют крупные застройщики, чтобы у них не было конкурентов на рынке. Но в любом случае инвесторы останутся на рынке, потому что это их способ сохранить деньги и при этом заработать. Я сейчас имею в виду мелких инвесторов.
Почему этот законопроект может быть выгоден застройщикам?
— Ближе к сдаче объекта застройщик постепенно поднимает цену и в конце концов наступает конфликт интересов, — рассказывает о ситуации изнутри Елена Манжос. — Потому как мелкий инвестор, или «перекупщик», как называют их в народе, может себе позволить продать недвижимость на завершающем этапе строительства несколько дешевле застройщика. Застройщик уже поднял цену, а так как у инвестора расходов меньше, он может продать квартиру дешевле. И здесь он начинает конкурировать с застройщиком.
В другом харьковском агентстве недвижимости на условиях анонимности сообщили инсайдерскую информацию о том, что сегодня в договоры об инвестициях, по которым мелкие инвесторы покупают недвижимость на начальных стадиях строительства, застройщики ввели пункт, что инвесторы не могут переуступить свою недвижимость до получения права собственности.
— Таким образом они устраняют конкурентов на поздних стадиях строительства, чтобы те не сбивали им цену, — считает Елена Манжос. — На самом деле этим должен заниматься Антимонопольный комитет. Это нарушение права человека на свободный рынок. Человек может продать недвижимость за любую цену и в любое время, независимо от запрета или разрешения застройщика.
Кроме этого, инсайдер одного из харьковских агентств недвижимости поделился информацией, что «своим» инвесторам, которые покупают недвижимость этажами, застройщики этот пункт в договор не вносят. В то же время мелким инвесторам, которые покупают всего несколько квартир, чтобы заработать, они такой пункт включают.
Законопроект №5600 получил в короткий срок настолько мощный резонанс, что нардепы зарегистрировали сразу семь(!) альтернативных законопроектов. Несмотря на такое рекордное количество альтернативных законопроектов, комитет Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики предлагает принять за основу именно правительственный законопроект, который уже успел наделать столько шума. Казне нужны налоги. И как можно больше. Все другое не в счет.

Подписаться на новости
Коментарии: 0
Коментариев не добавлено
Cледите за нами в соцсетях