Почему в Харькове не хватает современного жилья
В январе–марте 2021 года в Харьковской области было принято в эксплуатацию 240,8 тысячи квадратных метров общей площади жилья,
из них 227,7 тысячи кв. метров — в Харькове.
Об этом сообщает Государственная служба статистики. Данный показатель на 45,5% выше, чем за аналогичный период прошлого года.
Количество вводимого жилья в Харькове год от года растет, но современного и качественного жилья по-прежнему не хватает. Почему?
Жилье в новостроях — дефицит
Что может сегодня предложить харьковский рынок недвижимости человеку, который хочет купить комфортное жилье? Андрей Правдин, заместитель председателя Харьковского отделения Ассоциации специалистов недвижимости отмечает растущий дефицит предложений в обжитых новостройках.
— Основная масса нашего жилого фонда — хрущевки и высотки 1970–1980 годов, — констатирует он. — А вот жилья в новостроях не хватает. Многие хотят переехать в новое жилье, но их не устраивает квартира на уровне котлована или которая еще в процессе строительства. Им нужен заселенный уже дом. Именно такое жилье — острый дефицит.
В Харькове с его полуторамиллионным населением, минимальное количество жилья, которое нужно строить в год, — это 0,6-0,7 квадратных метра жилья на человека, подсчитали специалисты. Ежегодно должно возводиться не менее 900 тысяч квадратных метров жилья. На самом деле, вводится едва половина от этого количества. В этом году в Харькове планируют построить чуть больше — около 500 тысяч квадратных метров жилья. И почти 70% этого объема возведет АО «Трест Жилстрой-1» — самый крупный застройщик в регионе.
— Мы наращиваем объемы как в физическом, так и денежном выражении, — делится Александр Харченко, председатель правления АО «Трест Жилстрой-1». — В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 300 тысяч квадратных метров жилья. В этом году планируем возвести 370 тысяч. И введем. Это столько, сколько в 2007 году ввели жилья в Харькове все строительные компании. Причем сегодня строительством охвачены все районы города — Холодная Гора, Новые Дома, ХТЗ, Алексеевка, Павлово Поле, возводим новые дома в центральной части города. Преобладающим в структуре строительства является доступное жилье — стоимость его находится в нижнем сегменте этой шкалы. Это наш принцип. Отмечу, что за этот год мы улучшили качество строительства — у нас появились интересные архитектурные решения, в этом смысле Левада-2 застраивается уже по-новому, современными стали фасады домов, качественнее стала внутренняя отделка. В целом повысилась общая культура строительства.
Строить нужно больше
Такой важный показатель комфортной жизни, как обеспеченность жильем, в Украине хотя и незначительно растет, по-прежнему остается очень низким — в 2021 году он составляет около 24,3 кв. метров на человека. Самый высокий этот показатель в Киевской области — 37 кв. метров на человека. В топ-5 также вошли Винницкая область — 32 кв. метра, Черниговская — 31, Хмельницкая и Черкасская области — 30 кв. метров. В Харьковской области — в одной из густонаселенных — на одного человека приходится всего 25 кв. метров жилья.
Как рассчитали уровень обеспеченности жильем в регионе? Для этого соотнесли два показателя. Первый — общая площадь жилищного фонда в регионе по данным Госстата за январь 2021 года. Второй показатель — общая численность населения, также по данным Госстата. Харьков оказался ближе к середине украинского рейтинга обеспеченности жильем.
Украина по этому показателю отстает от стран Европы почти в два раза — там этот показатель в среднем составляет около 40 кв. метров на человека. Лучшие показатели в Норвегии, Дании и Швейцарии — около 55 кв. метров, во Франции, Германии, Великобритании — около 45 кв. метров на одного человека. Но это не значит, что где-то, скажем, во Франции семья из четырех человек обязательно имеет жилплощадь 220 кв. метров. Отнюдь. Это говорит только о том, что во Франции много строят жилья.
— Нужно ли нам строить больше? Да, нужно, — утверждает Александр Харченко. — Как можно комфортно жить в двухкомнатной квартире в пятиэтажке с кухней в 5 метров и комнатами — одна 12 метров, вторая — 14, неудобным коридором и санузлом размером со шкаф. Ошибочным решением, я считаю, были смарт-квартиры в 18 метров жилой площадью. Такой размер жилой площади не предусмотрен никакими нормами. Надо знать, что минимальная площадь квартиры должна быть 30 метров. Все остальное — это не жилье.
Смогут ли харьковчане купить жилье?
По словам Александра Харченко, сегодня в Харькове существует несколько городских программ льготного строительства — это молодежное строительство, доступное жилье, жилье для бюджетников и воинов АТО.
— Есть программа для трудовых коллективов, когда предприятие субсидирует часть стоимости строительства, — отмечает он. — Появилась также государственная ипотечная программа под 7% годовых. Она жизнеспособна, но должна совершенствоваться — надо убирать зарплатные «коридоры» для тех, кто берет ипотеку, потому что это не позволяет развиваться этой программе. К сожалению, перестала действовать государственная программа «Доступное жилье». Сначала она была 40 на 60%, потом 30 на 70%. Теперь ее нет вообще. Предельно сократились программы молодежного строительства.
В то же время, несмотря на длинный перечень льготных программ, количество их участников незначительно, чтобы решить главную проблему города — массовой застройки. В состоянии ли Харьков построить заветные 900 тысяч квадратных метров жилья? И главное, смогут ли харьковчане купить это жилье?
— Это комплексный вопрос. Он касается и макроэкономики страны в целом, и покупательской способности харьковчан, роста их зарплат, — считает Александр Харченко. — Но ясно одно: чтобы жилье было доступно по цене, без серьезной ипотеки большинству не обойтись. Эти программы надо расширять и совершенствовать. Сегодня ипотека под 7% — по сути, это не ипотека, а субсидирование государства. В Европе сейчас ипотека — от 2 до 4%. У нас 7%, и мы считаем это большим достижением. Но попробуйте еще эту ипотеку получить. Там очень много сложностей. И мы будем говорить об этом на всех уровнях.
Люди хотят жить в комфортном жилье
На строительном рынке появилась интересная тенденция — сокращается удельный вес дешевых квартир стоимостью до 30 тысяч гривен за кв. м, отмечает Андрей Правдин. За год доля их уменьшилась с 42% до 28%. Это означает, что люди хотят жить в более комфортном, современном жилье. В структуре предложений в основном представлены квартиры стоимостью от 30 до 50 тысяч гривен за кв. м — удельный вес их составляет 47%.
Кроме этого, в общем объеме вторичного рынка продолжает расти удельный вес квартир с ремонтом в домах, построенных после 2000 года. Их доля в первом квартале 2021 года составила примерно 25%. Люди все больше хотят въезжать в уже обустроенные квартиры.
В то же время, пока новые объекты не будут массово сдаваться в эксплуатацию, цена на вторичном рынке, по словам Андрея Правдина, будет расти. Так, сегодня активно дорожает недвижимость на Салтовке и Новых Домах. С начала года цена на жилье на Салтовке подскочила на 18%, на Новых Домах — на 24%. Если в начале 2020 года средний показатель стоимости жилья в регионе составлял 725 долларов за квадратный метр, то в первом квартале 2021 года средний показатель составил 762 доллара.
Что касается первичного рынка недвижимости, то в первом квартале 2021 года в рыночный оборот поступило порядка 70 объектов жилья, которые находятся на разных стадиях строительства. В основном это объекты эконом и бизнес-класса. Специалисты утверждают, что этого мало.