Рынок земли на низком старте
С 1 июля в Украине вступит в силу закон о рынке земли. Это даст возможность продавать и покупать земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственных работ. Главный вопрос: кто сможет покупать землю?
А кому — запрещено?
С 1 июля 2021 года земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут покупать физические лица — граждане Украины. Преимущественное право на приобретение будет предоставляться тем, кто арендует землю с 2010 года. Граждане других государств такие участки покупать не смогут — до проведения соответствующего референдума.
Начиная с 1 января 2024 года, право покупать землю сельхозназначения будет предоставлено и юридическим лицам. А вот банки смогут получить землю в собственность только как залоговое имущество и лишь с обязанностью продать в течение двух лет.
Кому 100, а кому — 10000 гектаров
Есть ограничения по площади. С 1 июля площадь приобретаемого участка не должна превышать 100 гектаров. При этом размер сельхозземель, приобретенных ранее, может быть и больше.
Площадь земельных участков, которые с января 2024 года смогут покупать юридические лица, не должна превышать 10 тысяч гектаров.
Возможность приобретения участка той или иной площади будет проверяться. Для этого понадобятся сведения из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Государственного земельного кадастра, Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц–предпринимателей и общественных формирований. Если по результатам проверки будет обнаружено несоответствие тем или иным требованиям, нотариус откажет в удостоверении сделки.
Запрещается продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, а также отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на временно оккупированных территориях Украины (кроме передачи их по наследству).
Законом определен перечень лиц, которым при любых условиях запрещено получать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Если таким гражданам сельхозземли достанутся в наследство, то в течение года придется их продать.
После открытия рынка с 1 июля будет запрещена продажа земли: иностранцам — до результата референдума.
Любопытный нюанс: как замечают юристы, если на всеукраинском референдуме будет одобрено решение о приобретении земли иностранцами, то ограничения концентрации в отношении них… не предусмотрены.
Значит, необходимо будет внести соответствующие изменения в закон и предусмотреть такую норму. В случае отсутствия таковой участники рынка будут не в одинаковых условиях: граждане Украины и украинские компании будут иметь ограничение в 10000 га, а иностранцы — нет.
Не продается земля гражданам России и представителям террористов; оффшорным компаниям, а также расположенная в пределах 50 километров от государственной границы; государственная или коммунальная земля.
За «наличку» не получится
Расчеты, связанные с уплатой за сельскохозяйственные земельные участки, должны проводиться только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке, с которого будут перечисляться средства.
Источники происхождения средств для приобретения земельного участка должны быть подтверждены документально.
Интересный вопрос: можно ли будет менять целевое назначение земли?
Такое изменение возможно, к примеру, для участков, расположенных вдоль основных трасс. Если там можно построить автозаправочную станцию либо отель, стоимость земли составит 10 тысяч долларов за гектар и больше.
Новый закон позволяет органам местного самоуправления изменять целевое назначение участков, находящихся в частной собственности. Исключение — только для особо ценных земель. В этом случае парламент не будет согласовывать изменение их целевого назначения.
По прогнозам специалистов Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастра), разброс цен на землю в различных областях Украины станет довольно существенным. Цена будет зависеть от конкуренции за участок и возможности изменения его назначения.
Не мытьем так катаньем
Политические и правовые эксперты еще год назад предупреждали, что по мере освоения рынка земли возможны законодательные изменения — на это будут влиять, в частности, реакция общества, покупательная способность, устойчивость валюты и внешнеполитические факторы, включая прямое давление наших партнеров.
В XXI веке в условиях нарастающих климатических изменений и стабильного сокращения площадей, пригодных для земледелия, было бы удивительно, если бы не было желающих влиять на владение украинским национальным богатством — землей. Особенно учитывая слабость нашей экономики и зависимость от внешнего кредитования.
Недавно парламентарии вновь обращались к земельному вопросу. 28 апреля после рассмотрения более трех тысяч правок депутаты приняли в целом законопроект №2194 о внесении изменений в Земельный кодекс и другие законы об усовершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений.
Изменения предусматривают передачу земли государственной собственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, которые нужны государству для выполнения его функций) в коммунальную собственность сельских, поселковых, городских советов.
Также народные депутаты определили предельную площадь аренды коммунальной земли для огородничества — гражданин не сможет арендовать под огород более 0,6 гектара.
Понятно, что в связи с внедрением с 1 июля 2021 года рыночного оборота земель сельхозназначения возникает необходимость установления правил о принудительной консолидации на основе права собственности.
Под консолидацию могут попасть те, кто владеет паем, но не обрабатывает его. То есть, речь идет о так называемых «брошенных» участках, в том числе государственной и коммунальной формы собственности. Отмечается, что если аграрий обнаружит такую по соседству со своим паем, он может требовать от владельца продать ее или обменять, в том числе через суд.
Кроме того, органы местного самоуправления отныне вправе сами решать земельные споры в пределах территории громад относительно границ земельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан.
Авторы закона считают, что кроме консолидации в узком смысле (как сведения в одно место участков одного владельца), это позволит устранить различные недостатки землепользования. Это будет способствовать росту рыночной стоимости земельных участков и созданию условий для развития рыночных арендных отношений.
Однако оппоненты утверждают, что предложенный законопроект — полностью в интересах крупных компаний-землепользователей, которые планируют в дальнейшем выкупить украинскую землю.
Они обращают внимание на то, что, учитывая, какая у нас правовая система, какие у нас «кристально честные» суды и местные органы власти, этот инструмент в ущерб фермерам может способствовать олигархической консолидации значительных территорий.
В то же время американское дипломатическое представительство приветствовало принятие закона. Там отметили, что соответствующий документ устранит возможности для коррупции.
Фото автора.
КСТАТИ
Почём гектар?
Прогнозная стоимость земли сельхозназначения для выращивания сельхозкультур пока не ясна. Специалисты прикидывают, какой она может быть в различных областях Украины после введения рынка земли с 1 июля 2021 года:
Черкасская — $1,87 тыс. — $2,5тыс. за га;
Черновицкая — $1,85 тыс. — $2,47 тыс. за га;
Харьковская — $1,85 тыс. — $2,46 тыс. за га;
Кировоградская — $1,77 тыс. — $2,36 тыс. за га;
Донецкая — $1,73 тыс. — $2,3 тыс. за га.
Житомирская — $1,1 тыс. — $1,59 тыс. за га;
Львовская — $1,2 тыс. — $1,6 тыс. за га;
Волынская — $1,22 тыс. — $1,62 тыс. за га;
Ривненская — $1,22 тыс. — $1,63 тыс. за га;
Черниговская— $1,34 тыс. — $1,76 тыс. за га.
Нынешняя средняя рыночная стоимость гектара земли в других странах:
Болгария — $4,6 тыс.
Эстония — $5 тыс.
Румыния — $6,1 тыс.
Хорватия — $7 тыс.
Польша — $10,3 тыс.
Сербия — $13 тыс.
Испания — $16,1 тыс.
Великобритания — $31,4 тыс.
Германия — $32,3 тыс.
Ирландия — $39,3 тыс.
Австрия — $42 тыс.
Голландия — $63,7 тыс.
Швейцария — $70 тыс.
По данным
latifundist.com