Рынок земли: открылась бездна…

Министр агрополитики Роман Лещенко призвал украинцев не спешить с продажей земли, ибо его ведомство прогнозирует, что к концу года средняя стоимость гектара будет около 50 тыс. грн.

Спустя два месяца с момента открытия земельного рынка средняя стоимость гектара составила около 35 тыс. грн.
По прогнозам главы аграрного ведомства, стоимость земли сельскохозяйственного назначения будет расти на 7-10% в год, арендная плата будет также расти.
— Я призываю украинцев работать на своей земле или сдавать ее в аренду, — посоветовал Роман Лещенко.
Министр считает, что через несколько лет украинские земли будут стоить, как в Восточной Европе, что хорошо показывает опыт Польши или Болгарии.
— Мы видим, что сегодня нет спешки и люди мудро принимают решения. Предложение меньше, чем спрос. Поэтому все наши оппоненты, которые рассказывали о вывозе черноземов, умножаются на ноль.
По данным на середину сентября, с начала запуска рынка состоялось более 17 тыс. транзакций. Это, действительно, немного.
На практике оказывается, что замедленное развитие рынка земли происходит не всегда потому, что наши сограждане мудро не торопятся с продажей, а потому, что часто-густо не могут реализовать свое право купли/продажи.
Об этом рассказали юристы в Харьковском пресс-клубе.

На нотариусах адова нагрузка
Одну из основных причин отсутствия ажиотажа на земельном рынке юристы видят в том, что сегодня еще не все нотариусы согласны идти таким сложным путем, как регистрация права собственности на земельный участок. Это признал и министр Роман Лещенко: дескать, нотариусы часто не могут провести сделку, если в системе реестров не проведена проверка всех данных. Если нотариус проведет сделку с нарушением процедуры, то такая сделка будет признана недействительной, а нотариус будет нести юридическую ответственность.
Очень много требований к нотариусам: они обязаны проверить и происхождение средств, за счет которых приобретается участок, и безналичные расчеты, и много чего другого, что с процессуальной точки зрения необходимо выдержать.
— Нотариусы даже вынуждены обращаться за консультацией к юристам, когда в процессе проверки покупателя и собственника им приходится сталкиваться с огромным количеством правовых коллизий, — рассказывает кандидат юридических наук, адвокат Дарья Панфилова. — Оказывается, не все документы имеются в государственном реестре, и возникает вопрос: а есть ли подтвержденное право собственности? Каким образом получены паи и зарегистрированы ли они по новому законодательству или по законодательству, которое действовало на момент распаевания, и их регистрации на данный момент нет?
Огромное количество проблем возникает с механизмами. Да, у нас есть закон, но механизмы его применения отрабатываются непосредственно на практике. И возникает вопрос: а как вообще доказать свое право собственности? Сегодня еще не все нотариусы подключены к земельному кадастру.
И, с другой стороны, нужно проверить еще и покупателя, насколько чистыми являются его финансовые активы для покупки земли, нужно учиться и накапливать опыт, как правильно произвести такую проверку.
Покупатель должен будет подписать нотариально заверенное соглашение купли-продажи и произвести оплату посредством банковского перевода. Продажа за наличные категорически запрещена.
Возникает вопрос, как проверить чистоту активов. Например, обращаются в налоговую службу за информацией о получении прибыли, зарплаты, продажи имущества и т. п. Однако у человека могут быть и сбережения, которые откладывались всей семьей, — как их проверить?
К тому же мы видим, что не всегда соблюдается преимущественное право на покупку, которое принадлежит арендатору.
Может возникнуть ситуация, когда собственник предлагает купить у него землю по рыночным ценам того или иного региона, арендатор отказывается по тем или иным причинам, а третье лицо предлагает более низкую цену, хотя она и соответствует официальной денежной оценке. И в судебной практике уже появляются дела, когда арендатору предлагалась заведомо завышенная цена, дабы тот отказался. И здесь можно усмотреть коррупционную составляющую.
Со своей стороны арендатору следует убедиться в том, что право аренды должным образом зарегистрировано в реестре прав, ведь именно по реестру нотариус будет проверять наличие лиц, которые имеют преимущественное право на покупку участка.
По мнению Дарьи Панфиловой, сегодня остро не хватает инструкций, в первую очередь для нотариусов, и детальных разъяснений для обычных граждан. Также возникает вопрос о цене оформления купли/продажи, которая может сама по себе стоить дорого. В сельской местности это очень проблематичный вопрос.
О тарифных ставках и финансовых затратах на сам процесс оформления сделки юристы судить не берутся.

Агрохолдинги недоумевают…
К слову, министр агрополитики Роман Лещенко сообщил, что крупному бизнесу очень не понравились правила рынка земли.
— Ко мне обращаются аграрные компании и холдинги, которые недоумевают, действительно ли они пока что не могут купить землю. Да, это так, ограничения действуют до 2024 года, — констатирует Дарья Панфилова.
Правда, говорят, появились некие «сотенники», физические лица, которые приобретают землю в интересах агрохолдингов в размере не больше 100 га/на одно лицо, как положено по закону.
— Но я лично с таким явлением не сталкивалась, — отмечает Дарья Панфилова.
С другой стороны, владельцы земельных участков спрашивают, могут ли они разорвать существующий договор аренды и продать свою землю?
— Это очень распространенный миф, что можно легко разорвать договор, продать свой участок и выручить деньги. Дело в том, что каждый договор содержит массу деталей и нюансов, в том числе и относительно продления договора или условий разрыва договора, и специальные условия обращения с землей. Поэтому просто разорвать такой договор не получится. Необходима причина: то ли систематическая невыплата арендной платы, то ли существенное нарушение условий обращения с землей, включая нанесение вреда грунту и т. п., то есть необходимо произвести немало юридических действий и только после этого можно говорить всего лишь о возможности расторжения договора. То есть каждый гражданин должен знать, что с момента вступления в силу закона о рынке земли легко разорвать существующий договор и легко продать участок не получится.

Куда бедному крестьянину податься?
Как информирует заместитель директора Регионального центра по предоставлению бесплатной вторичной правовой помощи в Луганской и Харьковской областях Вадим Махницкий, к юристам уже обратились сотни граждан, желающих воспользоваться своим правом на продажу земли. Проблемы возникают самые разнообразные: начиная от процедур получения земельного участка и заканчивая порядком его отчуждения.
— Очень много людей вспоминают, что когда-то у родителей, бывших колхозников, было право на земельный участок, и надеются унаследовать их право на землю, — рассказывает главный специалист Харьковского местного центра по предоставлению бесплатной вторичной правовой помощи Ирина Окара. — К сожалению, слишком много времени прошло с тех пор, а гражданин или его родители так и не в курсе, что их право было нарушено. Возможно, родители и были в списках членов КСП (колхоза) — участников распаевания колхозной земли, однако сертификат они не получили.
Мы помогаем составлять исковые заявления о признании права в порядке наследования на завершение процесса приватизации и получения сертификата о праве собственности на землю. Это в том случае, если при жизни наследодатель не успел оформить право собственности на земельный участок.
Бывает, что не все наследники, когда их несколько, желают обращаться к нотариусам.
И человек, которому принадлежит только часть наследуемой земли, не может ее продать «как часть».
Дарья Панфилова подтверждает, что, действительно, много вопросов возникает по наследственным делам. Например, гражданин унаследовал земельный участок, но процесс оформления права на землю длится долго: от 6 месяцев до нескольких лет. Арендаторы волнуются, обязаны ли они в этот период платить арендную плату и кому именно, потому что продолжается процесс вступления в наследство
— Здесь единственный совет — оформить депозит у нотариуса и на этот депозит вносить платежи, и таким образом соблюдается договор об аренде земли. И со временем лицо, которое получит наследство, получит и средства за аренду земельного участка. Таким образом, права арендатора и арендодателя будут соблюдены.
…Напоследок напомним, что с 2025 года незарегистрированная в государственном реестре земля автоматически перейдет в коммунальную собственность.