Строительный бум в Харькове: перспективы, цены, тренды

По предварительным данным, в 2021 году в Харькове сдано в эксплуатацию 519 тысяч квадратных метров жилья. Об этом сообщают в Госстате Харьковской области. В сельской местности принято в эксплуатацию почти 30 тысяч квадратных метров жилья. Общая площадь введенного жилья составила 548,8 тысячи квадратных метров, что в 2,1 раза больше, чем в 2021 году.
Каковы причины такого стремительного роста? Как Сovid-19 повлиял на строительный рынок? Появились ли новые тренды? Какое жилье предпочитают харьковчане? И будет ли расти его стоимость?

«Неожиданно успешный год»
— 2021-й принес нам много разных событий, но в плане продаж год был неожиданно успешным, — анализирует итоги минувшего года Александр Малеев, совладелец компании «Жилстрой-3». — Прежде всего, 2021-й поразил нас спросом продаж. До этого строительный рынок рос и развивался, однако был более-менее предсказуем. А 2021 год подкинул нам приятные сюрпризы. Никто из девелоперов не прогнозировал такого роста. Только на одном из наших объектов рост продаж составил 42%.
— Повлиял ли Сovid-19 на состояние строительного рынка и динамику продаж?
— Был провал месяц-полтора, — констатирует Александр Малеев. — Это было тревожно, особенно, когда запущены знаковые проекты. Мы глубоко анализировали ситуацию и готовили какие-то решения, чтобы её оздоровить. Но, к счастью, наши прогнозы, скажем так, самые невеселые, не сбылись. После недолгого затишья рынок выровнялся и, что удивительно, начал расти. Не могу с определенностью сказать связано ли это с ковидом, но очевидно, что люди решили перераспределить денежные потоки и инвестировать их в недвижимость. Сегодня недвижимость — это самый эффективный инструмент вложения свободных средств. После затишья продажи восстановились согласно нашим планам, а кое-где даже опередили их. Но это я в первую очередь связываю с общим ростом рынка.
В то же время, по словам Александра Малеева, коронавирус несколько изменил предпочтения харьковчан в выборе жилья, создав таким образом новый тренд.
— Многие люди решили проживать за городом, — отмечает Александр Малеев. — Этому способствует и удаленная работа во многих компаниях. Некоторые наши покупатели изменили свое первоначальное решение и купили дома и таун-хаусы за городом. Это небольшой процент, но такая тенденция появилась.

«Мыльный пузырь»
или отложенный спрос?
В связи с аномальным спросом на жилье некоторые эксперты стали утверждать, что на рынке создается «мыльный пузырь» и он опасно быстро надувается. Так ли это на самом деле? Нормально ли это, что в Харькове вводится в эксплуатацию рекордное на сегодняшний день количество квадратных метров жилья и запускается много новых проектов. Не станут ли они долгостроями?
— Я думаю, «пузыря» как такового нет, — утверждает Александр Малеев. — Просто в последние годы в строительстве возник определенный вакуум, связанный с политической ситуацией и другими процессами, в результате чего появился отложенный спрос на жилье. К тому же появилось много мелких инвесторов, у которых есть свободные деньги и которые готовы инвестировать их даже на самых начальных этапах строительства. Видя, что цены на жилье постоянно растут и на рынке есть застройщики, в объекты которых можно безопасно инвестировать средства и получать дивиденды — при последующей перепродаже квадратных метров или создав небольшой бизнес на аренде жилья, — люди быстро принимают решение. Инвестируя в недвижимость на стадии котлована, при продаже уже готового жилья они получают прибыль до 50%.
Будет ли строительный рынок и в 2022 году развиваться такими быстрыми темпами?
— Думаю, рост продаж будет, но не такой стремительный, — прогнозирует Малеев. — Мне кажется, это был скачок продаж из-за отложенного спроса. На рынке был ресурс, чтобы цены росли, а люди могли покупать. Но такого роста, какой был в 2021 году, ожидать не стоит. Отложенный спрос формируется годами, потому постоянно быть такой ситуация не может. Что касается рынка, он однозначно будет расти. Еще есть желающие приобретать недвижимость, хотя цена уже достаточно высокая.

Цена и дальше
будет расти
— Прежде всего из-за роста стоимости стройматериалов, — прогнозирует Александр Малеев. — Если говорить сугубо о строительных работах, то в минувшем году рост их стоимости был до 30%. Что касается материалов, то не все они подросли в цене, есть сезонный рост, который происходит из года в год, но были серьезные колебания стоимости стройматериалов, когда цена взлетала до космических высот. Но катастрофы не произошло. Строители изначально закладывают эти риски в себестоимость жилья. Мы понимаем, что рост стоимости материалов обязательно будет, и предполагаем, каким будет ожидаемый диапазон. Мы готовы к таким цифрам, ведь проект рассчитывается на три года, динамику цен мы берем из прошлых лет и довольно легко ее просчитываем. И, как правило, угадываем с ростом стоимости.
Вопрос, который интересует многих: каково соотношение на возводимом объекте конечных покупателей и инвесторов, которые приобретают недвижимость для дальнейшей перепродажи?
— На каждом объекте соотношение разное, — подчеркивает Александр Малеев. — Это субъективные оценки, мы не всегда видим, — инвестор это или конечный покупатель, не все хотят это афишировать. Но я думаю, что инвесторов порядка 20–25%. Рост рынка привлекает дополнительных инвесторов. Так, на одном из наших престижных объектов инвесторы составляли до 30–40%.

В тренде комфорт
и уникальность
По словам экспертов, симпатии харьковчан все больше завоевывают жилищные комплексы. Почему?
— Каждый жилищный комплекс — это отдельный проект, со своей концепцией, со своей целевой аудиторией, со своим клиентом. В основе его лежит локация, — рассказывает Александр Малеев. — Мы понимаем, что именно в этой локации можно построить и для кого. Мы знаем, какую цену покупатель готов заплатить за ту или иную степень комфорта. Практика показывает, что всегда востребованы уникальные проекты. Вплоть до наличия управляющей компании. Мы должны понимать, как этот уникальный объект в дальнейшем мы будем обслуживать, где должна быть ревизия, как туда добраться, что будем делать в том или ином случае. С этим не могут справиться посторонние люди.
— В проект нужно вдохнуть душу, — делится тонкостями маркетинга Александр Малеев. — Нужна оригинальная идея, основа. Многие моменты мы пропускаем через собственную призму: нравится ли мне этот объект? Хотел бы я там жить? Если я смотрю в окно, что я там вижу? Как попасть к автомобилю? Как подойти к нему с санками или коляской? Удобна ли лестница, нужны ли какие-то дополнительные конструкции или архитектурные решения? Иногда такие бытовые вещи мешают комфортному проживанию в жилом комплексе. Здесь нужна не только концепция, но и вдохновение, творчество. Так появляются интересные нотки в проекте, начиная от цветовой гаммы и заканчивая инженерными решениями, вплоть до того, какая будет домофония и охрана, какая будет система доступа в жилой комплекс, например QR-код, и многое другое. ЖК — это живой механизм, который мы крутим-вертим, пока не найдем крутое решение в плане комфорта.

Квартиры с готовым ремонтом. Когда появятся на рынке?
Сегодня большинство застройщиков сдают дома с черновой отделкой. Но в других странах, в частности в Турции, квартиры сдаются в эксплуатацию с полной отделкой. Есть ли такая концепция в Харькове? Ведь люди не хотят годами заниматься ремонтом, не хотят контролировать отделочные работы, становясь прорабами и дизайнерами, что далеко не всем свойственно. Многие покупатели недвижимости хотят заплатить деньги и въехать в готовую уже квартиру, чтобы только расставить мебель. Речь идет об IT-шниках, которых много в нашем городе и которые активно покупают жилье в новостройках.
— На этапе проектирования и строительства мы разрабатываем несколько дизайн-проектов квартир для отдела продаж — это реальные проекты, их можно воплотить в любой из квартир, — отмечает Александр Малеев. — У нас есть партнерские отношения с компаниями, специализирующимися на качественных отделочных ремонтных работах. Они работают индивидуально с клиентом. Такая услуга есть. И она всегда предлагается в отделах продаж. Но желающих мало. Менталитет харьковчан такой, что не позволяет делать ремонт по шаблону. Они не хотят жить с одинаковым ремонтом. Хотят сами сделать ремонт, исходя из своих желаний. Даже ситуация со свободными планировками доказывает, что каждый владелец видит пространство квартиры по-своему. Возможно, пройдет какое-то время, сменится пару поколений, и люди будут проще к этому относиться. Когда-то это будет востребовано, но на сегодняшний день очень трудно угодить клиенту и воплотить такое нетипичное решение, которое устроит покупателей. У нас есть очень небольшой процент квартир, которые мы ремонтируем на этапе строительства, и они выглядят как шоу-румы. Люди приходят, смотрят и дают свое согласие на такой ремонт. Но это очень маленький процент. Если начать делать отделочные работы во всех квартирах дома, что вводится в эксплуатацию, в результате получим переделанные на свой лад ремонты и дизайны. Да и не все готовы платить дважды. Такая услуга у харьковчан пока не пользуется спросом.