Договор аренды. Какие риски могут возникнуть у арендатора или собственника квартиры?
Аренда квартир сегодня пользуется спросом. Молодые семьи таким образом начинают самостоятельную жизнь отдельно от родителей. Люди переезжают на работу в другие города. Студенты снимают квартиры на время учебы.
Обязателен ли договор аренды между собственником квартиры и арендаторами? Какие риски возникают у обеих сторон при его заключении? Какие риски возникают, если сдавать квартиру без договора? Чем опасна такая нелегальная аренда жилья? Давайте разберемся.
Собственник квартиры или мошенник?
— Договор аренды — это уже заключительная часть сделки, а перед этим следует обсудить все важные детали сделки и главное — проверить, кто перед вами — действительно хозяин квартиры или мошенник. В этом деле не стоит полагаться на случай, — предостерегает Елена Манжос, директор компании «ХАН» ( «Харьковское агентство недвижимости»). — Чтобы убедится, что перед вами хозяин квартиры, необходимо проверить у него правоустанавливающие документы. Что это за документы? Это договор купли-продажи, документ о приватизации, решение суда, договор дарения или наследования, которые подтверждают, что квартира действительно принадлежит ему. Всегда проверяйте соответствие фамилии в документах на квартиру и фамилию собственника.
Если это не ваш близкий знакомый или приятель, которых вы хорошо знаете, необходимо идентифицировать его личность, советует риелтор. Тот ли это человек, который указан в документах?
— Если эта недвижимость принадлежит не человеку, стоящему перед вами, а его родственнику, необходимо, чтобы он предоставил нотариально заверенную доверенность о том, что ему поручили сдавать это жилье в аренду, — настаивает Елена Манжос. — Надо заранее предупредить хозяина, чтобы он взял с собой правоустанавливающие документы на жилую собственность. Причем не скопированные в телефоне, а подлинники. Нам нужны не ксерокопии, только оригиналы правоустанавливающих документов.
Зачем нужен договор аренды квартиры?
— Договор аренды между собственником квартиры и арендатором составляется в письменном виде в произвольной форме. Главное, чтобы там было подробно описано все имущество, — комментирует директор Харьковского агентства недвижимости «ХАН» Елена Манжос. — Также следует указать точное название и марку холодильника, стиральной машины и газовой плиты. Всякое может быть, поэтому надо четко все прописать, чтобы не случилось подмены новой техники более старой или другой марки. В договоре обязательно необходимо указать, за что платит арендатор, требование фиксировать показания счетчика. Обязательно надо указать, какое количество людей будет жить в съемной квартире. Это важно, потому что бывают случаи, когда вселяется один, а живут десять.
Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор аренды жилья, даже без удостоверения нотариусом, будет иметь юридическую силу. Нотариальное удостоверение не обязательно, если срок договора аренды менее трех лет.
По словам Елены Манжос, в договоре аренды обязательно нужно зафиксировать стоимость проживания, указать срок уплаты аренды, размер предоплаты.
— Обычно берут плату за текущий месяц и гарантийную сумму. Часто этот платеж почему-то называют оплатой за последний месяц аренды. Это категорически не последний месяц, это так называемая гарантийная сумма. Иначе арендаторы могут сказать: у вас есть последний платеж — мы живем последний месяц, — предупреждает риелтор. — Потом вы приходите в квартиру, из которой съехали арендаторы, а там — полная разруха. И вот эта гарантийная сумма и нужна на тот случай, если арендаторы оставили после себя сломанную мебель, технику или другие неполадки.
Размер гарантийной суммы, как правило, составляет размер месячного платежа за аренду, хотя причиненные убытки могут быть значительно больше.
— Но даже в этом случае у владельца есть хотя бы какая-то сумма, чтобы возместить ущерб и привести квартиру в порядок, — отмечает Елена Манжос. — Это в определенной степени дисциплинирует и самих арендаторов, заставляет их более бережно относиться к чужой собственности, в которой они живут. Допустим, если аренда квартиры стоит, например, одну тысячу долларов, то такого же размера должен быть и залог. Считаю, что это совершенно справедливо и абсолютно правильно. Эта сумма возвращается после того, как арендатор сдал хозяину квартиру и вернул ему ключи.
Аренда — это всегда про доверительные отношения, считает Елена Манжос.
— Мой совет обеим сторонам: если вы видите, что с вами ведут себя как-то неадекватно, нарушают договоренности, лучше расстаться сразу. Если вы видите, что у вас нет доверительных отношений, не стоит рассчитывать, что со временем все утрясется. Практика говорит как раз об обратном. Поэтому в первое время рекомендую присмотреться друг к другу, найти общий язык.
Многие собственники жилья опасаются, что наличие договора означает, что придется платить налог.
— Это не совсем так, — утверждает Елена Манжос. — Налоговая или участковый и без договора легко вычислят, кто в доме сдает квартиру. Достаточно спросить об этом у бабушек на лавочке, которые знают о соседях все, в том числе, в какой квартире живут квартиранты. Не стоит сомневаться в том, что налоговая вычислит аренду как с договором, так и без договора.
Без договора аренды
Без договора аренды квартиры хозяин просто берет авансом деньги и заселяет в нее квартирантов. При этом также берется залоговая сумма на случай порчи имущества или непредвиденных проблем с жильцами.
В этом случае собственник жилья лишается проблем с выселением квартирантов и оплатой — если просрочили, можно менять замки, нет сложностей с налоговой, потому что сложно доказать сам факт аренды квартиры. Нет проблем с судами и бесплатным проживанием жильцов, пока они длятся. А длятся они годами.
Преимущества для хозяина квартиры очевидны. Но вот у арендаторов их нет вообще. Если при договоре они могли диктовать свои условия, обращаться в суд и оказывать давление на хозяина, то теперь сам хозяин обладает преимуществом.
Поэтому большинство арендодателей в Украине не подписывают договора аренды. А сдают квартиры нелегально. По данным экспертов, 70% рынка аренды находится сегодня в тени.
Для квартирантов лучше арендовать квартиру по договору — в этом случае есть рычаги воздействия на хозяина и возможность обратиться в суд. Для собственника квартиры выгоднее сдавать квартиру без каких-либо бумаг. В этом случае он получает полный контроль над ситуацией и гарантии оплаты. Это является преимуществом, однако идет вразрез с действующим законодательством и может быть наказуемо.
По данным Минрегиона, 70% собственников жилья, сдавая его в аренду, не платят налоги. А это 19,5% от каждой арендной платы в доход государства.