Как мы уже сообщали, Верховная Рада приняла закон об отмене фирм-посредников в сфере оценки объектов недвижимости перед их продажей.

Закон в корне изменит существующую ныне систему. Теперь владелец недвижимости сможет самостоятельно рассчитать стоимость своей квартиры. И сделать это, по сути, бесплатно. По мнению законодателей, новый закон ликвидирует коррупционные схемы, существующие сейчас на рынке оценки недвижимости.

Продавцы воздуха теперь вне закона
Закон вступил в силу с 1 января 2020 года. Но фактически он заработает с 1 февраля 2020 года, когда будут закрыты площадки-посредники при оценке недвижимости. Сегодня работают четыре таких фирмы. Стоимость услуг каждой из них составляет около 1,8 тыс. гривен за одну сделку. Причем эти деньги не поступают в бюджет государства — средства оседают на счетах этих фирм. В год это приносит собственникам не менее 1 млрд гривен, подсчитал независимый оценщик недвижимости Олег Устименко.
— Ежедневно в реестр вносится около тысячи сделок, — конкретизирует он. — Стоимость оценки и загрузки данных в базу каждой из них — 60–70 долларов. В сутки это 60–70 тысяч долларов. Ежегодно в Украине проводится примерно 500–700 тысяч сделок. Это значит, что каждый день «из воздуха» фирмы-прокладки получают 4 млн. гривен. И эти средства не идут в бюджет.
Такие правила оценки действовали с конца 2016 года. Попытка ликвидировать эти коррупционные площадки привела, как мы знаем, к громкому скандалу в партии «Слуга народа». Помните, подозрения Офиса президента в том, что 11 «слуг» получили взятки в размере 30 тыс. долларов за то, чтобы они не голосовали за новый закон? А заодно и историю проверки этих депутатов на детекторе лжи? Новым законом с «продавцами воздуха» покончено.

Быстрее и дешевле
Теперь доступ к Единой базе результатов оценки Фонда госимущества получат все желающие. Продавец квартиры сможет самостоятельно заходить в модуль, вводить данные своей квартиры и автоматически получать результат оценки.
Этот подход позволит сделать оценку недвижимости комфортнее и мобильнее. Кроме того, снизятся затраты продавцов квартир, так как им не придется теперь прибегать к услугам пресловутых е-площадок, что было обязательно, и платить им немалые суммы.
По новому закону справка об оценке автоматической стоимости обойдется владельцу недвижимости всего в 51 гривню. А регистрация отчета об оценке будет стоить около 190 гривен. Чуть меньше 250 гривен против 1,8 тысячи гривен! И самое главное, эти деньги будут направляться в госбюджет. А нотариусы смогут пользоваться Единой базой для проверки данных совершенно бесплатно. Сейчас же за доступ к базе нотариусы платят 600–800 гривен. Но в конечном результате за нотариусов платим мы: эта сумма входит в стоимость при оформлении сделки. А это еще плюс к 1,8 тыс. гривен.
Информация Единой системы о недвижимости и отчеты об оценке ее стоимости будет открытой — с прямым доступом всем и возможностью загрузить ее в форме открытых данных. Она будет публиковаться в режиме онлайн на официальном сайте ФГИУ. За исключением персональных данных.
Модуль может «обмануть»?
Автоматическая оценка недвижимости осуществляется по общим параметрам и индикаторам, что утверждены ФГИУ. Но общие параметры всегда вызывают сомнения. И не только у продавцов недвижимости, но и у самих оценщиков. Они подтверждают: модуль далеко не всегда отражает реальную рыночную стоимость жилья.
— В модуле установлен среднерыночный индикатор, — объясняет суть Олег Устименко. — Скажем, для одного из районов Харькова — это 20 тысяч гривен за один квадратный метр жилья. Что получается? Для «хрущевки» этот показатель будет чрезмерным. Соответственно, сумма налога возрастет. А для новостроек, где стоимость квадратного метра может составлять и 50 тысяч гривен, этот индикатор, наоборот, — будет очень занижен.
Другими слова, ветхое и элитное жилье может сравняться в цене, что, конечно же, не справедливо. А каким еще может быть автоматический расчет? Только усредненным.
Олег Устименко, независимый оценщик с огромным стажем, утверждает: для расчетов реальной и, главное, справедливой автоматической оценки стоимости недвижимости нужна подробная информация о самом объекте. Сегодня такой информации, к сожалению, нет.
Как быть? В случае несогласия с результатами автоматической оценки недвижимости владелец по закону может обратиться к оценщику.
— Чтобы урегулировать возможные спекуляции со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило, — рассказывает суть закона Олег Устименко. — Сумма оценки стоимости недвижимости, названная оценщиком, может отличаться от автоматически определенной суммы не более чем на 25%. В противном случае в регистрации будет отказано.
Если же оценщик «вписался» в этот интервал, тогда используются данные его оценки.
— Если вдруг результаты оценщика окажутся ниже показателей автоматической оценки не на 25%, как допускает закон, а, скажем, на 50%, тогда оценщику предстоит доказывать справедливость такой оценки в Фонде госимущества.

Исчезнут схемы?

Появятся новые, убежден Олег Устименко. При всех плюсах нового закона он таит немало подводных камней.
— Этот закон призван разрушить существующие ныне схемы. Но при этом могут возникнуть новые, — не скрывает такой опасности Олег Устименко.
Даже если автоматическая оценка стоимости недвижимости окажется справедливой, владелец все равно останется недоволен. Так уж устроен человек.
— Логика будет «железной», — полагает эксперт. — Включится логика советского человека. Пусть модуль оценит недвижимость даже в 100 гривен, срабатывает ментальность — где-то может быть дешевле. Или, скажем, продается дорогой объект: особняк на Флоринке. И чем больше по стоимости объект, тем больше у человека желание сэкономить на налогах. Что он делает? Идет к оценщику. И говорит: сделай мне оценку имущества минимальной и намекает, мол, не бесплатно. Тот говорит, я могу это сделать, но тогда надо будет идти в ФГИУ и объяснять почему. Не проблема, отвечает продавец: я там дам взятку и они там всё утвердят.
Может ли такое быть? Слишком грубо, на первый взгляд. Но если откровенно: все ли смогут устоять перед таким искушением? Отказаться от немалой суммы, доставшейся без всякого труда? В том-то и дело! Практика как раз говорит об обратном.
Могут возникнуть разные схемы. Вот одна из них.
— Человек продает свою однокомнатную, или неважно какую, квартиру. Объект, условно говоря, стоит тысячу долларов. Автоматическая оценка, конечно, продавца не устраивает. Он обращается к оценщику: тот снижает оценку и вносит его в базу. И стоимость уже не тысяча, а 750 долларов. Через полгода — снова автоматическая оценка. Снова не устраивает. И снова — минус 25% оценщиком. Стоимость объекта уже 500.Вносим в базу и через какое-то время снова оцениваем. И так до бесконечности. До абсурда. Я называю это обесцениванием базы.
Как ни парадоксально, но все же возможно! И убрать этот коррупционный «компонент» практически никак не получается. Если ничего не менять, это приведет к тому, что все объекты могут оцениваться чуть ли не в одну гривню. И это по закону, и при всей абсурдности цепочку эту пока не прервать.
А дальше — еще больше. Оказалось, что обмануть можно и сам модуль.
— Чтобы противостоять коррупции, предполагается, что в базу модуля будут «затягиваться» данные не из отчетов оценщиков, которые могут быть занижены, а из других источников, — разоблачает еще одну схему Олег Устименко. — Например, из интернет-объявлений. Тут возникает схема — простая, как грабли. Появятся фирмы или же люди самостоятельно начнут выставлять бесплатные объявления на всех бесплатных рекламных сайтах: продаю трехкомнатную квартиру на Пушкинской за 10 тысяч гривен. Что делает робот-компьютер? Он ищет в интернете данные и формирует выборку на основании этих объявлений. Ведь они вполне легальны. Модуль-компьютер берет во внимание объявления о продаже похожих квартир в этом же районе. Поэтому достаточно разместить десяток фейковых объявлений с невысокой стоимостью оценки, модуль просчитает и выдаст: ваша 3-комнатная квартира на Пушкинской стоит 8 тысяч гривен. Далее вы идете к нотариусу, оформляете сделку и уходите счастливые.
Да уж! Первое, что тут приходит на ум: коррупция непобедима. Ведь в любом законе всегда найдутся лазейки, которыми тут же воспользуются мошенники.
Надо признать: новый закон несовершенен. При всех плюсах. Но если объективно: при всех своих минусах он лучше предыдущего. Самое главное, государство наконец-то сможет получать в бюджет налоги. У оценщиков, до этого вытесненных с рынка фирмами-прокладками, наконец-то появится работа. И что не менее важно — оценка недвижимости при всех ее недостатках станет значительно дешевле. Наконец-то мы хоть за что-то станем платить меньше.

Наталья Меркулова

.css-n3swx5-Text{display:block;}@media screen and (max-width:768px){.css-n3swx5-Text{padding:0 16px;}}Рынок недвижимости

Рынок недвижимости