Покупка недвижимости: будет ли налоговая «кошмарить»?

В Украине с 5 февраля 2022 года вступил в силу совместный приказ Минюста и Минфина, по которому регистрация прав собственности будет проводиться только после проверки сведений о покупателях недвижимости. Проверка будет осуществляться налоговой службой.

Этот документ вызвал немало вопросов и даже панические настроения у рядовых украинцев. Будут ли теперь при сделках с недвижимостью проверять, откуда накопления на квартиру? Как это будет выглядеть? И чем это чревато?

Это не проверка счетов, а всего лишь верификация клиента
По словам Елены Манжос, директора филиала компании ХАН (Харьковское агентство недвижимости), паника в обществе по поводу того, что теперь все покупки будут проходить через налоговую, которая будет проверять происхождение средств, не имеет под собой никаких оснований.
— Размер трагедии очень преувеличен, — отмечает она. — На самом деле это приказ Минюста и Минфина, который не требует проверки денег или счетов, это всего лишь верификация клиента. Проверка только его данных — фамилии, имени, отчества и номера идентификационного кода. И на этом все! Далее в автоматическом режиме налоговая подтверждает: да, все совпадает. Договор можно подписывать.
По ее словам, гораздо более серьезную верификацию клиенты проходят, когда открывают счет в банке или проводит крупные финансовые операции.
— Любой клиент банка проходит финмониторинг. Это намного глубже: запрашивают источник дохода, доход за год, каковы семейные сбережения — там много разных параметров, — поясняет Елена Манжос. — Это все существует давно, так как нотариусы и банки являются субъектами финмониторинга. И обязательно каждый покупатель и продавец недвижимости проходят этот финмониторинг. Это все было, и никто не паниковал по этому поводу. Теперь элементарная верификация — подтверждение фамилии, имени, отчества и номера идентификационного кода — вызвала такой переполох.

Как это происходит?

Запросы на проверку будут подавать нотариусы и государственные регистраторы на этапе принятия заявлений на проведение регистрации права на недвижимость. Для этого необходимы фамилия, отчество и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика. Налоговая служба сверит соответствие данных из Госреестра физических лиц-налогоплательщиков с паспортными данными продавца и покупателя, а также проверит эту информацию в Госреестре прав на недвижимость.
— Если вы покупаете квартиру, вы просто приходите к нотариусу, предоставляете ему договор купли-продажи недвижимости, отдаете деньги продавцу и получаете право собственности, зарегистрированное в реестре, — разъясняет Елена Манжос. — Но при этом теперь нотариус делает еще одно дополнительное действие без вашего участия — он вносит ваши паспортные данные, которые и так были в реестре, в отдельный реестр. Они должны создать новую вкладку и в этот новый реестр внести паспортные данные и код для верификации налоговой. Ведь только налоговая может подтвердить эти данные. Вся эта информация и раньше была в реестре. Я не могу понять, откуда взялась информация, что налоговая при оформлении сделки теперь должна проверять, каким путем получены доходы. И нотариусы не могут этого понять. Кто такое придумал? Никто не знает. Но все эту «новость» бурно обсуждают.
— Наверное, это первый шаг к контролю за доходами и уплатой с них налогов, — считает Елена Манжос. — Но ничего нового в этом нет. У налоговой такая функция — проверять доходы граждан. Хочу отметить, что и раньше налоговая могла заинтересоваться покупкой вашей квартиры. Если вы подали декларацию, где указано, что вы получаете, условно говоря, 60 тысяч гривен в год, а тут покупаете квартиру за 100 тысяч долларов, налоговая могла проверить это и раньше, потому что она имеет право выяснить, откуда деньги, и без всякого закона, ибо таковы ее полномочия.
Считаю это правильным. Если мы идем европейским курсом, то в Европе все показывают свои доходы. И в Украине вы можете сегодня набрать данные любого публичного человека и увидеть его декларацию о доходах. И сам факт декларации не вызывает такого шквала эмоций. Первыми стали отчитываться публичные люди, со временем, думаю, настанет черед и простых людей. И это справедливо — показывать свои доходы и платить с них налоги. Кто показывает реальные доходы, тому нечего бояться. Почему люди боятся уже сейчас? Боятся те, кто не платит налоги. Но пока для покупателя ничего не изменилось. Просто знайте: нотариус будет сообщать о покупке недвижимости налоговой.

Есть исключения

В то же время в Украине есть объекты недвижимости, при покупке которых, согласно законодательству, уже сейчас проверяют происхождение средств.
— Нотариус обязан проверять средства, на которые куплена недвижимость, только когда это касается земли сельскохозяйственного назначения. В этом случае нотариус действительно требует подтверждения доходов. Но в земли сельхозназначения попали, не знаю, намеренно или по недосмотру, земельные участки для огородничества и садоводства. Иначе говоря, дачные участки, — поясняет Елена Манжос. — Покупка такого участка проходит только по безналичному расчету. Если, скажем, деньги хранились в чулке, чтобы совершить покупку, нужно прийти в банк и положить наличные на банковский расчетный счет и только потом прибрести домик на дачном участке.

Запутались в документах. Подмена понятий
Почему возникла такая паника у рядовых граждан? Очевидно, в силу того, что в Кабмине давно уже рассуждают о косвенных методах оценки доходов и налого­обложения. В данном случае, на мой взгляд, случилась подмена понятий — люди подумали, что речь идет именно об этом документе. Однако законопроект о косвенных методах оценки доходов еще только в стадии разработки, говорят в Минфине.
Суть законопроекта заключается в том, что по окончании налоговой амнистии, которая объявлена в минувшем сентябре и будет длиться до октября 2022 года, налоговая служба будет проводить оценку финансовых операций физических лиц по приобретению недвижимости и дорогостоящих вещей. И будет выяснять, на задекларированные ли средства они куплены. Если задекларированных доходов нет, но человек купил недвижимость за 100 тысяч долларов, налоговая начислит ему сумму неуплаченных налогов — ему придется доплатить еще 18 тысяч долларов. То есть, если человек раньше сэкономил на налогах, придется заплатить их сегодня. Но это уже из другой оперы. На самом деле у юристов по поводу законности заявленной схемы немало вопросов, сам механизм сырой и примут ли законопроект депутаты — еще большой вопрос.